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    “到了房地產(chǎn)企業(yè)，我給自己的定位很簡(jiǎn)單，就是一個(gè)操盤手。”

　　編者按：2015年，中國(guó)房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個(gè)行業(yè)交集。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說(shuō)著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，由觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的2015博鰲房地產(chǎn)論壇及英國(guó)戴森冠名的2015年度中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)尚大獎(jiǎng)大幕開(kāi)啟，繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報(bào)道，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會(huì)人士、行業(yè)精英等，進(jìn)行全方位的接觸與訪問(wèn)，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)”。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 如果要給自己的職業(yè)生涯一個(gè)定位，你會(huì)怎樣描述？

　　“學(xué)者和操盤手”是余英的回答。

　　從26年前的大學(xué)講臺(tái)到18年前的政府機(jī)關(guān)，再到8年前轉(zhuǎn)身央企，余英的職業(yè)生涯經(jīng)歷了由儒入仕、由政轉(zhuǎn)商幾個(gè)階段。2015年，他的職業(yè)標(biāo)識(shí)是保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼華中華南董事長(zhǎng)。

　　在營(yíng)銷活動(dòng)以外的場(chǎng)合，余英很少在公開(kāi)媒體露面，但在“自媒體”微博平臺(tái)，他是個(gè)不折不扣的活躍者。

　　微博上的余英，敢言敢批敢駁，樂(lè)時(shí)風(fēng)趣詼諧，怒時(shí)勃然而起，嬉笑怒罵自成一體，“狂人”一詞常現(xiàn)于評(píng)論之中。

　　然而，接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專訪時(shí)，余英全程狀態(tài)輕松、笑容可掬，語(yǔ)速不急不慢、娓娓道來(lái)，與網(wǎng)絡(luò)上的“暴走”形象大相徑庭。

　　余英認(rèn)為，自己的微博或許揭開(kāi)了外界眼中保利神秘面紗的一角，更多的則是讓社會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商有新的認(rèn)識(shí)，“以前都覺(jué)得開(kāi)發(fā)商就是奸商，現(xiàn)在一看，開(kāi)發(fā)商其實(shí)也挺辛苦。”

　　進(jìn)入轉(zhuǎn)變時(shí)期的房地產(chǎn)，已經(jīng)在逐漸褪去“暴利”標(biāo)簽。在余英眼中，這是房地產(chǎn)回歸產(chǎn)品的時(shí)代，“房地產(chǎn)做到今天，不管叫白銀時(shí)代也好，叫下半場(chǎng)也好，想立于不敗之地的公司，一定要抓住產(chǎn)品與營(yíng)銷兩端。”

　　“我是操盤手”

　　作為建筑學(xué)博士、高級(jí)規(guī)劃師，余英對(duì)自己18年大學(xué)教師、政府官員從業(yè)經(jīng)歷的定位是學(xué)者，作為保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼華中華南董事長(zhǎng)，他對(duì)自己的定位同樣清晰，“在房地產(chǎn)企業(yè)，我就是一個(gè)操盤手。”

　　多年浸淫在產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷工作中的余英，甚至?xí)膬r(jià)值論角度來(lái)評(píng)價(jià)自己，“我在房地產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)值，就是把一塊地變成一個(gè)產(chǎn)品，然后賣得比較貴、比較好。”

　　與余英對(duì)話的過(guò)程，產(chǎn)品、價(jià)值與營(yíng)銷自然而然地就成為貫穿始終的話題。

　　關(guān)于產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的研究中，余英頗為認(rèn)同華人企業(yè)家施振榮的“微笑曲線”理論。他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)是金融與拿地，而產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)、工程建造到營(yíng)銷的過(guò)程則是一條線，增加附加值的重點(diǎn)在于前端和后端，“抓好產(chǎn)品和營(yíng)銷兩端，拎起來(lái)就是一個(gè)微笑曲線。”

　　談及增加產(chǎn)品附加值的成功企業(yè)，余英毫不掩飾對(duì)蘋果公司的欣賞。1976年，蘋果誕生，在不到40年的時(shí)間內(nèi)成長(zhǎng)為科技行業(yè)領(lǐng)先技術(shù)和影響力的標(biāo)志。2014財(cái)年，蘋果的凈利潤(rùn)高達(dá)395億美元，產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)、服務(wù)與營(yíng)銷，已經(jīng)普遍被認(rèn)同為蘋果致勝的關(guān)鍵。

　　余英同樣如是認(rèn)為，“以前說(shuō)房地產(chǎn)形勢(shì)好的時(shí)候，傻瓜都能搞房地產(chǎn)，只是聰明人賺得更多。到了今天，房地產(chǎn)只有把產(chǎn)品定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)做好，才能找到潛在的顧客。”

　　出于需求導(dǎo)向，余英指保利地產(chǎn)的營(yíng)銷跟設(shè)計(jì)往往一同介入項(xiàng)目前期，“我稱之為德系車+日系車模式，既有質(zhì)量保障又有功能實(shí)用性與舒適性。”

　　關(guān)于營(yíng)銷，余英自有一番“拗造型”理論。信息碎片化時(shí)代，營(yíng)銷的新挑戰(zhàn)在于如何讓人們?cè)诟」饴佑笆降拈喿x中選擇記住？“謀大局全篇、埋好營(yíng)銷伏點(diǎn)，不斷推出亮點(diǎn)，才能讓項(xiàng)目持續(xù)受到關(guān)注。”

　　“我的榜樣是喬布斯，親自做研發(fā)，親自站在臺(tái)上，穿著牛仔褲去推銷自己的產(chǎn)品。”余英對(duì)營(yíng)銷也不畏身體力行，有他站臺(tái)的派茶葉蛋與派秋褲活動(dòng)亦曾成功刷遍廣東地產(chǎn)圈。

　　對(duì)此，余英調(diào)侃：“經(jīng)常賣樓先把我自己賣了。”

　　從學(xué)建筑、規(guī)劃到做房地產(chǎn)的選擇縱然是興趣使然，余英亦坦言，項(xiàng)目決策是很累的一件事，“我的精力主要就花在操盤。”在會(huì)議室從早到晚開(kāi)會(huì)討論產(chǎn)品與營(yíng)銷方案，是他的工作常態(tài)。

　　“我要做的事是決策，面對(duì)各種不同的信息和觀點(diǎn)不斷判斷、排除和選擇，沒(méi)有時(shí)間給你試錯(cuò)，只能憑經(jīng)驗(yàn)和記憶在短時(shí)間內(nèi)選擇一個(gè)最合適的方案。”

　　如果有顛覆性意見(jiàn)出現(xiàn)，在余英看來(lái)是再好不過(guò)的事，“能顛覆就說(shuō)明上一個(gè)決策有問(wèn)題，而大家一致認(rèn)為顛覆后的更好，就證明已經(jīng)找到了更完善的方案。”

　　回顧8年來(lái)的地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，余英認(rèn)為保利地產(chǎn)最精彩的一個(gè)決策發(fā)生在2011年。如今聽(tīng)來(lái)，或許可以稱為一個(gè)在黎明前的黑暗中堅(jiān)持前行的故事。

　　“最精彩的決策”

　　2011年，國(guó)家出臺(tái)“新國(guó)八條”，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，積極實(shí)施住房限購(gòu)措施，加大土地供應(yīng)。與之相應(yīng)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回落，4季度住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降，國(guó)房景氣指數(shù)降至100以下。

　　在這樣的市場(chǎng)形勢(shì)下，保利地產(chǎn)的判斷與同行截然不同。“在各路專家都不看好市場(chǎng)的情況下，在2011年底很多企業(yè)停工的情況下，保利地產(chǎn)依然保證開(kāi)工。”

　　據(jù)余英介紹，彼時(shí)保利地產(chǎn)根據(jù)市場(chǎng)貨量進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，得出2012年供應(yīng)量相對(duì)偏緊的結(jié)論。“如果2011年底就要停工，那么2012年下半年就沒(méi)貨了。2012年前兩個(gè)季度，特別是廣東在第二季度率先回暖時(shí)，我們已經(jīng)在拼命加大開(kāi)工。”

　　當(dāng)市場(chǎng)回暖到來(lái)時(shí)，選擇逆市加倉(cāng)的保利地產(chǎn)在2012年憑借充足的貨量吞食市場(chǎng)，“那一年保利地產(chǎn)成為全國(guó)第二個(gè)突破千億的上市房企，完成了彎道超車。”

　　高速增長(zhǎng)的保利地產(chǎn)，在規(guī)模擴(kuò)張時(shí)依然堅(jiān)持了以一二線城市為主的戰(zhàn)略布局。

　　“這些年一直堅(jiān)持一二線戰(zhàn)略。”余英表示，保利地產(chǎn)并不強(qiáng)調(diào)去占領(lǐng)三四線城市，且三四線城市項(xiàng)目的立項(xiàng)要求重點(diǎn)考量經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。

　　去年以來(lái)，保利地產(chǎn)開(kāi)始探索海外業(yè)務(wù)，并在澳洲獲得兩個(gè)項(xiàng)目。房企出海潮，在余英看來(lái)是企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后的必由之路。

　　2014年房地產(chǎn)成交出現(xiàn)下行，未來(lái)走勢(shì)成為市場(chǎng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。站在展望房地產(chǎn)行業(yè)前景的角度，余英是個(gè)堅(jiān)定的看多者。在此基礎(chǔ)上，他對(duì)房企轉(zhuǎn)型持有的是中性看法。

　　“轉(zhuǎn)型是為了尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，而不是因?yàn)檗D(zhuǎn)型就要淘汰過(guò)去，保利地產(chǎn)未來(lái)的主業(yè)依然是房地產(chǎn)。”余英堅(jiān)定地表示：“我一直看好未來(lái)10到15年。”

　　在余英的微博上，有這么一段解釋：“扎扎實(shí)實(shí)做產(chǎn)品做服務(wù)，未來(lái)15年房地產(chǎn)仍然是大有可為，特別是一線城市及周邊，二線城市中心區(qū)，三四線城市資源稀缺的區(qū)域，另外還有那些中心城市的城市更新，工業(yè)區(qū)更新，港口倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)更新等等。”

　　上述觀點(diǎn)，一定程度可以用廣東保利的業(yè)績(jī)加以佐證。在保利地產(chǎn)規(guī)模快速提升時(shí)，廣東區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)功不可沒(méi)。2014年，保利地產(chǎn)廣東區(qū)域銷售認(rèn)購(gòu)金額突破400億元。據(jù)保利地產(chǎn)披露，2015年上半年廣東地區(qū)已錄得認(rèn)購(gòu)金額超300億元。

　　“這幾年房地產(chǎn)經(jīng)歷了大起大落，但是不管怎么樣，廣東保利保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)曲線。一是廣東市場(chǎng)相對(duì)容量較大，二是保利地產(chǎn)總部在廣東，拿地也相對(duì)多一點(diǎn)。”

　　與此同時(shí)，余英認(rèn)為保利地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力亦是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的關(guān)鍵。在他口中，自己帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)就是要上賽場(chǎng)的“集訓(xùn)隊(duì)”。

　　“只有我能踩剎車”

　　廣東商人常說(shuō)，“力不到不為財(cái)”，沒(méi)有不出力就能得來(lái)的財(cái)富。

　　“星期六保證不休息，星期天休息不保證”，基本已經(jīng)成為廣東保利運(yùn)轉(zhuǎn)的常態(tài)。余英對(duì)總經(jīng)理說(shuō)的話是，“你的腳下沒(méi)有剎車，這個(gè)剎車只有我可以踩，所有人只能給我加油門。”

　　每到9月份，余英就會(huì)要求員工開(kāi)始做年終總結(jié)。“這是一個(gè)提前總結(jié)和籌劃的工作，第二年你就知道該怎么做了。現(xiàn)在我們已經(jīng)開(kāi)始籌劃明年的貨量了。”余英笑稱，自己對(duì)待團(tuán)隊(duì)，就像在后面趕人的教練，“誰(shuí)想慢，我就拿鞭子在后面抽你。”

　　對(duì)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力高要求的同時(shí)，余英本人也堪稱“拼命三郎”。每天夜里2點(diǎn)睡覺(jué)，早上7點(diǎn)起床，8點(diǎn)20分準(zhǔn)時(shí)到辦公室，然后就是時(shí)常加班的會(huì)議和工作。

　　搜索余英的微博，“盒飯”也是個(gè)高頻詞。于是乎，網(wǎng)友們“工作忙碌還有時(shí)間發(fā)微博？”的質(zhì)疑時(shí)常會(huì)讓余英感到不解，“常常有我根本就不認(rèn)識(shí)的人質(zhì)疑我上班時(shí)間發(fā)微博，并因此斷言我工作不努力”，“我不可能天天去晃悠，企業(yè)還發(fā)展了。”

　　“那跑步嗎？”“不跑。”“打高爾夫嗎？”“也不打。”余英坦承，自己是個(gè)沒(méi)什么愛(ài)好的人，個(gè)人社交也比較局限于舊時(shí)老朋友，“周末大部分時(shí)間就開(kāi)車去看地。”

　　用著調(diào)侃的語(yǔ)氣，余英稱自己是把“有限的生命都浪費(fèi)在無(wú)限的為人民服務(wù)當(dāng)中”，但是這樣一位“工作狂”，同時(shí)也與團(tuán)隊(duì)保持著非常融洽的關(guān)系。

　　富有激情和感染力大約是余英的兩大特點(diǎn)，這也被他稱之為“忽悠”能力。

　　“給大家洗腦，我提出100億年目標(biāo)的時(shí)候，他們都不相信，當(dāng)時(shí)我也不信。但是我提出來(lái)了，大家努力了，半年的時(shí)候一看希望就大了，最后那年猛加把勁超過(guò)100億，大家都很高興。”

　　對(duì)于去年以來(lái)房企高管離職潮，余英的看法頗為豁達(dá)，“事業(yè)留人、感情留人、待遇留人和文化留人，留不住的放他們離開(kāi)，哪天如果愿意回來(lái)，我們一樣接受。”在他眼中，房企關(guān)系并非國(guó)與國(guó)，“等于是一個(gè)球隊(duì)和一個(gè)球隊(duì)，職業(yè)球員是可以轉(zhuǎn)會(huì)的。”

　　保利地產(chǎn)追求的也是簡(jiǎn)單的企業(yè)文化，沒(méi)有復(fù)雜的人事關(guān)系，通過(guò)調(diào)研、考核界定員工的工作能力。

　　不過(guò)，在當(dāng)前房企發(fā)展下，余英也認(rèn)同人才資源稀缺的挑戰(zhàn)，三四線中小開(kāi)發(fā)商境況艱難很大程度上便與缺少人才相關(guān)，“人才都往一線城市走”。

　　據(jù)余英介紹，保利地產(chǎn)北、上、廣、成都四大區(qū)域同樣推進(jìn)人才集約化戰(zhàn)略，通過(guò)核心公司在人才、技術(shù)上面帶動(dòng)、支援其他區(qū)域分公司。從產(chǎn)品及營(yíng)銷角度出發(fā)，他認(rèn)為，企業(yè)的發(fā)展應(yīng)該重視每一種具有創(chuàng)造性的人才。

　　以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼華中華南董事長(zhǎng)余英先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您期望大家怎么來(lái)定位您？

　　余英：首先我是一個(gè)學(xué)者，因?yàn)樽x過(guò)博士，當(dāng)了8年大學(xué)老師，在政府里面干了10年，在國(guó)企8年。以前研究建筑，研究城市規(guī)劃，在教書的時(shí)候也是主要教建筑，到了政府部門主要是在規(guī)劃局、建委工作。

　　到了房地產(chǎn)企業(yè)，我給自己的定位很簡(jiǎn)單，就是一個(gè)操盤手。我在房地產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)值，就是幫著把項(xiàng)目從一塊地變成一個(gè)產(chǎn)品，然后賣得比較貴比較好，這是我的價(jià)值，我主要就是把自己定位到這個(gè)。

　　我花的精力就是在項(xiàng)目的操盤，我的榜樣是喬布斯，親自做研發(fā)，親自站在臺(tái)上，穿著牛仔褲去推銷自己的產(chǎn)品，所以在房地產(chǎn)行業(yè)我也主要抓產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷，這是我工作上花精力最多的地方。

　　把產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)做好，中間過(guò)程就是建造，那個(gè)是傳統(tǒng)行業(yè)，到了營(yíng)銷就要有新的東西，要靠腦子。我覺(jué)得任何一個(gè)企業(yè)應(yīng)該重視這樣一種人才，能夠通過(guò)自己的大腦和創(chuàng)意給這塊地、這個(gè)產(chǎn)品增加附加值的人。

　　同樣一塊地，可能不同的人能做出不同的產(chǎn)品，同樣的產(chǎn)品，不同的人有不同的營(yíng)銷手段增加附加值。這兩頭就是我說(shuō)的微笑曲線，一個(gè)產(chǎn)品從研發(fā)、定位到生產(chǎn)過(guò)程，到營(yíng)銷、服務(wù)，這是一條線，能夠增加附加值的是前面和后面，把這兩端拎起來(lái)就是一個(gè)微笑曲線。

　　我覺(jué)得房地產(chǎn)到今天不管是叫白銀時(shí)代也好，叫下半場(chǎng)也好，房地產(chǎn)公司想立于不敗之地，就是要抓兩端。產(chǎn)品要不斷創(chuàng)新，一塊地拿到手以后，做什么樣的東西，這是要死好多腦細(xì)胞的，不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單就能決定。

　　以前房地產(chǎn)形勢(shì)好的時(shí)候，大家都能賣掉，感覺(jué)傻瓜也能做房地產(chǎn)，當(dāng)然在那個(gè)時(shí)候，聰明人能賺更多。到了今天，傻瓜做不了房地產(chǎn)了，只有把產(chǎn)品的定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)這些做好，才能找到顧客和潛在的顧客。

　　有些地方大家不知道做什么產(chǎn)品，就是沒(méi)找到潛在顧客在哪里。很多公司設(shè)計(jì)在前面，營(yíng)銷在后面，這種模式我稱之為德系車，德系車的特點(diǎn)是由工程師主導(dǎo)，生產(chǎn)出什么樣的車，營(yíng)銷就去賣，介紹這車的動(dòng)力、發(fā)動(dòng)機(jī)，內(nèi)飾什么的就無(wú)所謂了。日系車就不一樣了，車不咋的細(xì)節(jié)很多，女孩子一上去肯定喜歡，因?yàn)橘N心的東西太多了，這是屬于營(yíng)銷類的，屬于使用過(guò)程中增加小附加值。

　　所以，我的觀點(diǎn)是我們要營(yíng)造一種德系車和日系車結(jié)合的產(chǎn)品，我們的營(yíng)銷和技術(shù)都是在一起做事情，前期就介入。

　　我把營(yíng)銷兩個(gè)字拆開(kāi)，前期介入叫營(yíng)，把后期叫銷。一開(kāi)始設(shè)計(jì)的時(shí)候就把營(yíng)銷點(diǎn)都埋伏好，不同的時(shí)間不斷推出一些營(yíng)銷點(diǎn)，能夠使這個(gè)項(xiàng)目持續(xù)地有賣點(diǎn)。

　　謀全局、謀全篇，在規(guī)劃階段把很多東西都留好，然后來(lái)實(shí)施，月月都有新亮點(diǎn)，讓營(yíng)銷人手上抓有話題，不斷地吸引眼球。

　　可能剛開(kāi)始賣的時(shí)候很多人不知道，因?yàn)樵谛畔r(shí)代很容易被淹沒(méi)了，要不斷地引起人們的關(guān)注，項(xiàng)目才能持續(xù)下去。所以我一直強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷前置，在賣樓的時(shí)候，要求技術(shù)部一定要到現(xiàn)場(chǎng)去觀察產(chǎn)品的銷售，了解客戶需求。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：要求產(chǎn)品必須要建立在需求之上？

　　余英：房地產(chǎn)產(chǎn)品是這樣的。我在政府的時(shí)候，廣州歌劇院、會(huì)展中心和博物館是我參與建設(shè)的，那是城市的形象，要從專業(yè)的角度設(shè)計(jì)。就像貝聿銘設(shè)計(jì)的盧浮宮金字塔，還有巴黎的蓬皮杜藝術(shù)中心，剛出來(lái)的時(shí)候也是受爭(zhēng)議挨罵的，但不要緊。政府干的大公建，只要能夠引領(lǐng)專業(yè)、引領(lǐng)潮流，它是純專業(yè)的，老百姓第一次看煩，第二次就不煩了，第三次喜歡了，以后會(huì)告訴孩子這個(gè)建筑是好建筑。但是房地產(chǎn)不一樣，它是銷售型產(chǎn)品，所以一定要貼近客戶。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)提出意見(jiàn)嗎？

　　余英：功能方面的意見(jiàn)我少提，尊重專家。做房地產(chǎn)，還要看銷售還是自持。銷售型物業(yè)，要考慮散戶的需要，自持物業(yè)就要考慮長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的需要，要方便、節(jié)能，能耗不能太大，運(yùn)營(yíng)成本不能太高，使用要方便。

　　保利地產(chǎn)做商業(yè)，是請(qǐng)專門的商業(yè)公司來(lái)做。

　　我自己的定位，就是一個(gè)操盤手。房地產(chǎn)第一塊就是做金融，拿完錢買地，我就是從買地開(kāi)始參與，然后是產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，再到銷售，這就是操盤手的工作。

　　作為一個(gè)操盤手，能夠通過(guò)前期工作的努力來(lái)增加附加值，用這個(gè)微笑曲線可能比其它操盤手會(huì)帶來(lái)更多的利潤(rùn)。

　　產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)和營(yíng)銷，這兩項(xiàng)工作占了我大部分的時(shí)間。我經(jīng)常在會(huì)議室從早上一直到晚上八九點(diǎn)鐘開(kāi)會(huì)討論，專門研究這兩件事情。工地反倒去得少了，因?yàn)閳F(tuán)隊(duì)對(duì)工地這一塊很熟，已經(jīng)可以放手了，但產(chǎn)品和營(yíng)銷兩端我放不了手。

　　拿來(lái)七八個(gè)方案，我要做的就是決策，選其中一個(gè)，或者在一個(gè)方案的基礎(chǔ)上再集中其它幾個(gè)的優(yōu)點(diǎn)。中間過(guò)程要抗干擾，因?yàn)橛懈鞣N不同的信息和觀點(diǎn)，要馬上選擇、判斷，這就要考記憶力的能力，沒(méi)有時(shí)間給你試錯(cuò)，只能憑你的記憶把別人失敗的例子中發(fā)生過(guò)的全部排除掉，選擇一個(gè)合適的。

　　所以操盤手的前期設(shè)計(jì)不是靠大家坐一塊兒聊方案出來(lái)的，而是一個(gè)面對(duì)多種可能性不斷排除的過(guò)程，是非常艱巨的一個(gè)事。

　　這個(gè)禮拜的決策下個(gè)禮拜可能就會(huì)被推翻，對(duì)于顛覆性的東西我是最歡迎的，因?yàn)槟茴嵏簿驼f(shuō)明上一個(gè)決策有問(wèn)題，而大家一致認(rèn)為顛覆后的更好，就證明已經(jīng)找到了最好、最佳的方案。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：保利地產(chǎn)的發(fā)展中有過(guò)哪些重要決策？

　　余英：保利地產(chǎn)最精彩的一個(gè)決策就是2011年，在全中國(guó)的各路專家都不看好市場(chǎng)的情況下，在2011年很多企業(yè)停工的情況下，保利地產(chǎn)年底的時(shí)候沒(méi)有下停工令。

　　2012年前兩個(gè)季度，特別是廣東2012年第二個(gè)季度率先回暖，在北方還討論房地產(chǎn)要下跌的時(shí)候，我們沒(méi)吭聲，拼命加大開(kāi)工，那年保利地產(chǎn)是全國(guó)第二個(gè)進(jìn)千億的上市房企，完成彎道超車。

　　當(dāng)時(shí)保利地產(chǎn)是根據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的貨量進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，我們認(rèn)為2012年的供應(yīng)量相對(duì)來(lái)講是有點(diǎn)偏緊的，而且很多在下半年。假設(shè)2012年真的像專家說(shuō)的那么不好的話，停工也沒(méi)必要停那么早，上半年出來(lái)的貨賣不掉下半年可以賣。但如果2011年底就要停工，那么2012年上半年沒(méi)貨，下半年也沒(méi)貨。

　　2012年上半年保利的銷售額非常好，下半年別人開(kāi)始趕工準(zhǔn)備出貨的時(shí)候，我們已經(jīng)賣得很好了，2012年就進(jìn)入了千億。

　　那一年廣東保利賣了150億元，過(guò)去五年廣東保利從50億到80億、100億、150億到200億，每年業(yè)績(jī)往上走，而且這幾年房地產(chǎn)經(jīng)歷了大起大落，但是不管怎么樣廣東保利都保持了上升的增長(zhǎng)曲線。

　　一是廣東市場(chǎng)相對(duì)比較大，二是保利總部在廣東，深耕廣東，拿地也相對(duì)多一點(diǎn)，增長(zhǎng)速度快一些。而且保利的執(zhí)行力應(yīng)該在業(yè)內(nèi)是有名的，畢竟有軍企DNA。

　　雖然我不是當(dāng)兵的，但是來(lái)到這個(gè)企業(yè)就融入這個(gè)企業(yè)，執(zhí)行力要很強(qiáng)。沒(méi)有執(zhí)行力的話，在這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，也很難完成任務(wù)。

　　我對(duì)總經(jīng)理說(shuō)的話就是，你的腳下沒(méi)有剎車，這個(gè)剎車只有我一個(gè)人可以踩，所有人只能給我加油門。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：6月份股市波動(dòng)被認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)有所影響，如何判斷下半年的形勢(shì)？

　　余英：今年4、5月份時(shí)房地產(chǎn)的豪宅產(chǎn)品非常好賣。3月份，廣州保利天悅推出一棟28戶760平方米的豪宅，5000多萬(wàn)一套，不到3個(gè)月賣完。

　　在今年初的時(shí)候，大家可能覺(jué)得這個(gè)樓不一定好賣，但是我們搶到了4月檔、5月檔，在6月10號(hào)之前賣完了。當(dāng)時(shí)確實(shí)來(lái)的很多客戶都是從股市出來(lái)的，他們明確告訴我，在股市賺錢了要買房。6月份股市大跌，馬上就感覺(jué)受到影響，但是我們已經(jīng)賣完了。

　　我認(rèn)為股市對(duì)下半年有影響，但影響不會(huì)很長(zhǎng)，相信中央對(duì)股市還是會(huì)采取一些保護(hù)措施，還是能做到慢牛的。

　　慢牛是好事，對(duì)房地產(chǎn)最好，有些人掙錢了就出來(lái)買房，是理性的消費(fèi)。如果是瘋牛他就不出來(lái)了，只有個(gè)別理性的人、聰明的人才會(huì)出來(lái)買房，我估計(jì)這一段時(shí)間是給大家一個(gè)心理恢復(fù)期。

　　今年“金九銀十”肯定在，原來(lái)說(shuō)“五一黃金周”不在，我們堅(jiān)信“五一黃金周”在，實(shí)踐證明“五一黃金周”確實(shí)在，5月份各個(gè)房企的銷售都非常好。

　　保利地產(chǎn)6月份銷售256.5億元，主要是5月份銷售6月份簽約的，為什么6月份業(yè)績(jī)這么猛？就是抓住了“五一黃金周”。

　　中期業(yè)績(jī)也證明保利地產(chǎn)充分抓住了4、5月份的大窗口期，7、8月份本來(lái)是個(gè)傳統(tǒng)淡季，再加上又是股市的恢復(fù)期，我們是盡量賣，我相信9月、10月的窗口會(huì)再來(lái)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：怎么看當(dāng)前房企討論的轉(zhuǎn)型趨勢(shì)？保利地產(chǎn)是否會(huì)有業(yè)務(wù)分拆？

　　余英：我不喜歡非左即右的觀點(diǎn)，就像傳統(tǒng)工業(yè)要轉(zhuǎn)型，也不可能把工廠全給拆了，然后都去做IT。不要因?yàn)檗D(zhuǎn)型淘汰過(guò)去，我們傳統(tǒng)做得很好的，做到全國(guó)頂尖的領(lǐng)軍企業(yè)，該做的事都繼續(xù)保留。轉(zhuǎn)型是為了尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，而不是這個(gè)企業(yè)全做新的業(yè)務(wù)。

　　保利地產(chǎn)的主業(yè)就是房地產(chǎn)，但是我們也在探討?zhàn)B老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)還有商業(yè)、酒店、物業(yè)等，現(xiàn)在保利在北京、上海、廣州等地都有養(yǎng)老地產(chǎn)的試點(diǎn)。保利地產(chǎn)在探討這些板塊的未來(lái)發(fā)展和業(yè)務(wù)創(chuàng)新，各種可能性都有。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：保利地產(chǎn)會(huì)逐漸加大自持物業(yè)部分嗎？

　　余英：中國(guó)的銀行貸款利率和稅收政策，使得開(kāi)發(fā)商做自持的難度很大，所以我們自持肯定要控制一部分的比例，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)還是一大方向，重資產(chǎn)會(huì)把自己拖垮的。

　　保利地產(chǎn)主要是保留一線城市地段和資源特別好的物業(yè)，可能賣掉就不會(huì)再有的物業(yè)，例如廣州珠江新城一線江景的保利中心，其他的還是想辦法賣掉，整體要控制比例。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：保利地產(chǎn)也在澳洲做海外投資，為什么房企出海都集中在澳洲居多？您覺(jué)得海外地產(chǎn)生意好做嗎？

　　余英：保利地產(chǎn)在歐洲、美洲都在尋找機(jī)會(huì)，澳大利亞可能是剛好時(shí)機(jī)上契合。

　　在我沒(méi)去之前，我聽(tīng)好多人說(shuō)海外好做，但是我轉(zhuǎn)了一圈之后發(fā)現(xiàn)沒(méi)有國(guó)內(nèi)這邊好，因?yàn)樗麄冧N售以后，到封頂?shù)臅r(shí)候才能收到錢，所以可能利潤(rùn)是挺高的，但是以我操盤的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我沒(méi)覺(jué)得像別人說(shuō)的那么好。

　　房企出海，是公司發(fā)展到了一定階段，有必要往海外走了。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：保利地產(chǎn)的布局策略還是傾向一二線城市？

　　余英：我們是以一二線為主，這些年一直堅(jiān)持一二線。三四線城市看項(xiàng)目，不強(qiáng)調(diào)去占領(lǐng)城市，基本上三四線要做的是一線的輻射區(qū)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：是否認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展未來(lái)的大趨勢(shì)還是比較樂(lè)觀的？

　　余英：我一直看好未來(lái)10到15年，因?yàn)楹芏嗳诉€住在早期的房改房里面，這些人一定會(huì)出來(lái)的，改善需求肯定有。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么看去年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)中比較明顯的高管流動(dòng)現(xiàn)象？

　　余英：我經(jīng)常講四個(gè)留人，事業(yè)留人、感情留人、待遇留人，還有文化留人。

　　保利地產(chǎn)現(xiàn)在攻城略地，布局全國(guó)，給了很多人一個(gè)事業(yè)平臺(tái)。待遇因?yàn)槭菄?guó)資委定的，我們沒(méi)辦法，但是保利創(chuàng)造了文化。

　　保利地產(chǎn)的文化就是非常簡(jiǎn)單的工作環(huán)境，像西方現(xiàn)代企業(yè)一樣，沒(méi)有那么復(fù)雜的人際關(guān)系。做好自己的工作，領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過(guò)調(diào)研、摸查、節(jié)點(diǎn)考核，實(shí)實(shí)在在了解每一個(gè)員工的努力。

　　我認(rèn)為每個(gè)提拔都很重要，提一個(gè)人是希望大家都學(xué)他，千萬(wàn)不能出現(xiàn)提一個(gè)人走三個(gè)人，那是失敗的，因?yàn)椴辉撎岬娜吮惶崃耍撎岬娜丝隙ㄒ叩簟?/p>

　　另外，也要講講企業(yè)的愿景，我?guī)V東保利實(shí)現(xiàn)100億的時(shí)候，我在會(huì)上說(shuō)今年要100億，大家都不相信，當(dāng)時(shí)我也不信，但是我提出來(lái)了大家努力了，到半年的時(shí)候一看希望大了，然后就猛加勁，那年超過(guò)100億大家都很高興。我說(shuō)你們就是一個(gè)奧運(yùn)團(tuán)隊(duì)，得到了冠軍，這是團(tuán)隊(duì)榮耀。

　　再就是文化留人，保利地產(chǎn)員工關(guān)系非常融洽，多發(fā)揮年輕人的作用。另外保利地產(chǎn)所有員工最大的一點(diǎn)，就是都當(dāng)“特種兵”，很多公司怕員工什么都會(huì)了，就讓他們各干各的，培養(yǎng)專才，我們是培養(yǎng)全才。

　　萬(wàn)科的一位老總也跟我說(shuō)過(guò)，保利的人挖來(lái)真好用。這話我也不生氣，目前來(lái)講，保利廣東公司的流失率在行業(yè)是最低的，還有流失一些以后回來(lái)的，我們也接受。

　　有些人可能說(shuō)，叛徒你還要？我說(shuō)這不是叛徒，我們不是一個(gè)國(guó)和國(guó)，我們等于是一個(gè)球隊(duì)和一個(gè)球隊(duì)，職業(yè)球員是可以轉(zhuǎn)會(huì)的。