“并購達(dá)人”孫宏斌繼續(xù)買買買。
12月20日晚間，融創(chuàng)中國（01918.HK）發(fā)布公告稱，融創(chuàng)全資附屬公司杭州融鑫恒與金翰和金成房地產(chǎn)訂立了三份框架協(xié)議，以總代價(jià)約8.59億元收購杭州金泓17.34%股權(quán)、杭州金合17.34%股權(quán)以及杭州都成34%股權(quán)。此外，由于杭州都成交叉持有金泓和金合49%股權(quán)，因此最終收購交易完成后，融創(chuàng)將持有金泓、金合和都成各自34%的股權(quán)。
在孫宏斌這次收購的三家公司中，金泓主要從事余政儲出（2015）47號地塊開發(fā)，金合主要從事余政儲出（2015）41號地塊，而都成從事英特學(xué)府項(xiàng)目的開發(fā)。
其中，47號和41號地塊由金成在2015年9月斥資約7.5億元獲得，累計(jì)可建體量約33萬平方米，目前尚未有房源銷售；而英特學(xué)府項(xiàng)目已經(jīng)在售，目前剩余可售面積約13.5萬平方米。
“這個(gè)行業(yè)主要看中的是土地價(jià)值”
孫宏斌的收購熱情可追溯到其2014年收購綠城中國（03900.HK）失敗之后，在與宋衛(wèi)平的綠城“分手”之后，孫宏斌還曾嘗試收購陷入危機(jī)的深圳佳兆業(yè)地產(chǎn)（01638.HK），但最后仍以失敗告終。繼收購綠城和佳兆業(yè)失敗之后，2016年1月，孫宏斌在收購雨潤上再次遭遇失敗。
盡管三次收購均以失敗告終，但這并不能阻止孫宏斌在收購這條路上繼續(xù)前進(jìn)。自從進(jìn)入2106年開始，孫宏斌在并購市場上的表現(xiàn)可謂兵貴神速。
據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，孫宏斌在并購市場上已經(jīng)斥資約361億元。
5月21日，融創(chuàng)以43.94億元收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)，借此首次進(jìn)入深圳市場。
8月22日，融創(chuàng)公告稱，公司的間接全資附屬公司海南融創(chuàng)斥資20.54億，收購杭州金翰的50%股權(quán)及債權(quán)。
9月18日，融創(chuàng)和聯(lián)想控股（03396.HK）雙雙發(fā)布公告稱，融創(chuàng)擬收購聯(lián)想控股41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，該等目標(biāo)公司主要擁有42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的權(quán)益，框架協(xié)議項(xiàng)下擬進(jìn)行的交易事項(xiàng)總代價(jià)約為人民幣137.88億元。
三日之后，9月21日，融創(chuàng)宣布擬通過定增入股金科地產(chǎn)（000656.SZ），以40億元認(rèn)購16.96%的股份，成為其第二大股東。11月30日，融創(chuàng)宣布繼續(xù)買入金科，斥資8.39億元，持股比例達(dá)到20%。
11月30日，孫宏斌又從許家印手中將嘉凱城（000918.SZ）位于青島項(xiàng)目的股權(quán)以36.63億元的價(jià)格收入囊中。但收購該項(xiàng)目還要加上嘉凱城青島項(xiàng)目的貸款，因此融創(chuàng)在該項(xiàng)目上的成本為102.08億元。
孫宏斌將2016年定義為融創(chuàng)的新起點(diǎn)，銷售目標(biāo)為800億元，并將在2017年沖擊1000億元。
融創(chuàng)2016年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司收入總額約為105.86億元，與2015年同期相比增加94.5%，盈利約21.62億元，毛利約14.06億元，毛利率約13.3%，在借貸方面，截至6月30日，融創(chuàng)借貸總額由2015年底的417.98億元增加至627.98億元。目前公司現(xiàn)金余額為401.47億元，負(fù)債總額約為1279億元，凈負(fù)債率為85.1%，而上一期（截至2015年12月31日）公司的凈負(fù)債率是75.9%。
有開發(fā)商對澎湃新聞表示，通過二級市場拿到的地塊雖然可能會(huì)在價(jià)格方面有一定的優(yōu)勢，如可以控制購地成本，但同時(shí)也會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，例如拆遷、審批、股權(quán)、債務(wù)等問題，而且從拿地到開發(fā)會(huì)經(jīng)過一段時(shí)間，而這個(gè)時(shí)間有時(shí)會(huì)比較久。但通過招拍掛方式拿到的是“凈地”，拿地之后可以免去上述問題。
不過，孫宏斌并不這樣想。
在孫宏斌看來，房地產(chǎn)行業(yè)投資邏輯中最重要的是土地價(jià)格。“我看了很多公司，一種是現(xiàn)金流沒有問題，但土地價(jià)值有問題，然后運(yùn)轉(zhuǎn)就轉(zhuǎn)出一個(gè)窟窿；第二類公司是土地價(jià)值沒問題，但現(xiàn)金流有問題，因此活不下去。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，第二類的企業(yè)可能更好一點(diǎn)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)主要看中的是土地價(jià)值。”
后續(xù)現(xiàn)金流將經(jīng)受考驗(yàn)
孫宏斌除了在并購市場上連續(xù)出手之外，在土地市場上也沒有松懈。自2016年1月份開始，融創(chuàng)就頻繁出現(xiàn)在全國各地的土地公開出讓市場上。
1月份，融創(chuàng)在杭州先以23000元/平方米高價(jià)拿下錢江新城江河匯流區(qū)地塊，隨后，又在泛城東新城地塊競拍中以16500元/平方米刷新該區(qū)域土地樓面價(jià)紀(jì)錄。
3月24日，融創(chuàng)以總價(jià)27.5億元拍下合肥政務(wù)區(qū)地塊，溢價(jià)率達(dá)到400%，刷新該區(qū)域總價(jià)紀(jì)錄。5月11日，融創(chuàng)一舉拿下上海松江地住宅用地，樓板價(jià)38000元/平方米，溢價(jià)率112%，刷新區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄。
5月18日，融創(chuàng)在太原以18.1億元、樓板價(jià)5430元/平方米摘地。
2016年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，融創(chuàng)的土地儲備總面積約為3775萬平方米。在大舉拿地之后，融創(chuàng)在上半年的凈利潤僅為1.03億元，較去年同期減少91.8%。
但這并未阻擋融創(chuàng)繼續(xù)拿地的步伐，進(jìn)入下半年以來，融創(chuàng)繼續(xù)在土地市場發(fā)力。
8月16日，融創(chuàng)以28.9億元競得武漢東西湖住宅地塊，樓面價(jià)約11000元/平方米，溢價(jià)率397%。
8月18日，融創(chuàng)在鄭州的土地市場出手，以25.54億元拿下鄭政東出[2016]13號地塊，折合樓板價(jià)36000元/平方米，溢價(jià)率142.31%。
同一日，融創(chuàng)在杭州的土地市場上也斬獲一幅地塊。杭州申花板塊以32.2億元的總價(jià)拿下慶隆單元FG01-R21-03地塊，樓板價(jià)34000元/平方米，溢價(jià)率為76.4%。
除此之外，在8月24日和25日兩天之內(nèi)，融創(chuàng)揮金67.8億元在天津拿下三宗地塊。
8月24日，天津津東麗津（掛）2016-104號地塊，經(jīng)過202輪競拍后，融創(chuàng)以總價(jià)30.8億拿下該地塊，溢價(jià)率177%，整體樓面價(jià)19049元/平米 。
接下來的津東麗津（掛）2016-105號地塊，同樣是融創(chuàng)拿下，成交總價(jià)30.2億，樓面價(jià)18035元/平米，溢價(jià)率182%。
8月25日，融創(chuàng)再次出現(xiàn)在天津的土地交易中心，以6.8億元買入天津地標(biāo)路段南京路沿線1宗商業(yè)金融業(yè)建設(shè)用地，溢價(jià)率70%。
融創(chuàng)在短期內(nèi)拿到不少地塊，在后續(xù)的開發(fā)中對公司現(xiàn)金流是一個(gè)很大的考驗(yàn)。上述開發(fā)商表示，融創(chuàng)可以選擇與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，這樣不僅可以控制風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還可以降低成本。
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