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  數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)旅游地產(chǎn)實(shí)際完成投 資額高達(dá)12997億元，項(xiàng)目數(shù)量增速有所下降，但較2015年下降幅度有所減小，截至2016年年底，中國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)總數(shù)累計(jì)達(dá)到為8919個(gè)。

  報(bào)告認(rèn)為，盡管旅游投 資火熱，但仍存在盈利模式不清晰，無(wú)法打通旅游產(chǎn)業(yè)鏈，項(xiàng)目缺少發(fā)展后力，投 資方與運(yùn)營(yíng)方大多停留在單點(diǎn)合作層面等問(wèn)題。未來(lái)“借旅游之名，做地產(chǎn)之實(shí)”的模式將難以為繼，旅游地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將最終表現(xiàn)為整條產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上的競(jìng)爭(zhēng)，全力構(gòu)建一條獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)鏈，圍繞主題項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)衍生出前端研發(fā)、推廣等以及后端商業(yè)、酒店、娛樂(lè)等細(xì)分領(lǐng)域的鏈條是旅游地產(chǎn)**價(jià)值所在。

  專(zhuān)注細(xì)分領(lǐng)域

  致顥投 資創(chuàng)始人、綠都地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事趙男男在報(bào)告發(fā)布會(huì)上表示，旅游地產(chǎn)行業(yè)很多資金都是從地產(chǎn)行業(yè)擠壓而來(lái)，原先投 資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)被關(guān)閉，而資本在逐利的情況下，這些錢(qián)不可能被閑置，就會(huì)流向蓬勃的旅游地產(chǎn)。

  前述報(bào)告顯示，傳統(tǒng)的資源主導(dǎo)和土地增值主導(dǎo)性項(xiàng)目以及無(wú)法保證項(xiàng)目的成功和投 資者的收益，依托于全域旅游、特色小鎮(zhèn)等政策引導(dǎo)及露營(yíng)地、房車(chē)、冰雪旅游、馬術(shù)、旅游演藝升級(jí)等新興需求引導(dǎo)的新業(yè)態(tài)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目及產(chǎn)品逐漸成為投 資者方青睞的對(duì)象。

  從2016年新增旅游地產(chǎn)項(xiàng)目所依托的**資源來(lái)看，項(xiàng)目數(shù)量和用地面積最多的是包含“主題公園”、“游艇碼頭”、“古鎮(zhèn)”等在內(nèi)的其他旅游地產(chǎn)，分別新增110個(gè)項(xiàng)目和6001萬(wàn)平方米用地，緊隨其后的是“山地旅游地產(chǎn)”，有83個(gè)新增項(xiàng)目和4235萬(wàn)平方米新增用地。

  地域來(lái)看，以海南、西南、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、兩廣和閩東南為代表的六大旅游發(fā)展高地，發(fā)展規(guī)模進(jìn)一步集聚，項(xiàng)目數(shù)量占到全國(guó)旅游地產(chǎn)總數(shù)的88%，分別比2015年上漲了十多個(gè)百分點(diǎn)。

  克而瑞樂(lè)葦創(chuàng)始人胡曉鶯表示，截至2016年底，5403家企業(yè)涉足中國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投 資，且延續(xù)了“開(kāi)發(fā)集中度提高”和“專(zhuān)業(yè)化程度提高”的兩大特點(diǎn)。不過(guò)在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量、用地規(guī)模、建筑總體量方面，小大中企業(yè)之間存在很大的差距，并呈現(xiàn)兩極化的趨勢(shì)。

  此外，胡曉鶯表示，開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，越來(lái)越多新入行的企業(yè)則是盡可能放大自身優(yōu)勢(shì)，著力在細(xì)分領(lǐng)域進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)深耕。比如需要兼顧日常生活需求和旅游休閑需求的旅游商業(yè)成為大家都關(guān)注的“行業(yè)難點(diǎn)”，約有86.6%的新增項(xiàng)目包含旅游商業(yè)，比重較2015年增長(zhǎng)30.5%。

  內(nèi)容為王

  報(bào)告認(rèn)為，受全域旅游、特色小鎮(zhèn)等政策影響，文化類(lèi)及康養(yǎng)類(lèi)產(chǎn)品仍是2017年中國(guó)旅游地產(chǎn)熱點(diǎn)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要依賴文化來(lái)支撐，和文化深度融合是當(dāng)前和未來(lái)旅游地產(chǎn)發(fā)展的新方向。

  “旅游地產(chǎn)市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，趕上一個(gè)好時(shí)機(jī)，有時(shí)候比你賣(mài)的是什么更重要。”易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱在報(bào)告發(fā)布會(huì)上表示，做好旅游地產(chǎn)的關(guān)鍵要素包括內(nèi)容，現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)目龐大，如果不把項(xiàng)目先天優(yōu)勢(shì)資源和后天資源相結(jié)合，做好主題化產(chǎn)品，很難脫穎而出。

  此外他認(rèn)為要重視個(gè)性化服務(wù)，從客戶目標(biāo)需求出發(fā)，提供所謂的軟件運(yùn)營(yíng)，用心把內(nèi)容構(gòu)思好，運(yùn)營(yíng)好，同時(shí)旅游產(chǎn)業(yè)最缺的是一個(gè)很好的生態(tài)系統(tǒng)，整合在各個(gè)方面最專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，才能整體把控一整個(gè)項(xiàng)目。

  趙男男認(rèn)為，大眾旅游已經(jīng)走過(guò)了“去見(jiàn)沒(méi)見(jiàn)過(guò)的，去玩沒(méi)玩過(guò)的”這兩個(gè)階段，到了第三個(gè)階段則是“到另一個(gè)地方生活”，因此給來(lái)購(gòu)置地產(chǎn)的人機(jī)會(huì)，導(dǎo)入人流，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目就能成功。而產(chǎn)品設(shè)計(jì)的層面，空間和場(chǎng)景的設(shè)計(jì)需要考慮人的行為，內(nèi)容除了好玩，還要讓消費(fèi)者參與生產(chǎn)內(nèi)容，以一個(gè)無(wú)窮無(wú)盡的內(nèi)容供應(yīng)去面對(duì)無(wú)窮無(wú)盡的變化需求才是內(nèi)容的最高境界。

  目前旅游地產(chǎn)的生意邏輯和商業(yè)模型依舊比較傳統(tǒng)，報(bào)告顯示，**利潤(rùn)來(lái)源仍為物業(yè)銷(xiāo)售，而近兩年由于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目承諾配套未能落實(shí)，投 資價(jià)值未能體現(xiàn)，導(dǎo)致不少項(xiàng)目的物業(yè)銷(xiāo)售逐步陷入困局。

  報(bào)告認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所帶來(lái)的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等緊密結(jié)合的機(jī)制，在此基礎(chǔ)上以不動(dòng)產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)、旅游產(chǎn)品門(mén)票和輔助收入、商業(yè)配套設(shè)施收入等形成良好產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造多元化盈利模式，才是旅游地產(chǎn)**價(jià)值所在。