經(jīng)歷7月上旬“買買買”后，過去半個月以來，萬科的工作重心逐漸轉向另一層面：融資。
8月2日，萬科披露面向合格投資者公開發(fā)行公司債券（第二期）公告，計劃新發(fā)行債券簡稱“17萬科02”，發(fā)行規(guī)模人民幣10億元，票面利率確定為4.54%。
萬科早于2015年獲證監(jiān)會核準公開發(fā)行總額不超過90億元的公司債券，共分三期發(fā)行，首期50億元已于同年9月底迅速完成發(fā)行，此后歸于平靜。直至今年7月，萬科突然重啟二、三期公司債券，發(fā)布最新一期募集說明書前半個月，其剛完成30億元公司債券的發(fā)行。
在過去半個月的公告中，“資金”幾乎成為出現(xiàn)頻率最高的關鍵詞。7月27日，昆明萬科還計劃為獲得股權的兩家公司累計13.8億元借款本息，分別提供股權質(zhì)押擔保或反擔保。
上述融資活動發(fā)生在萬科大手筆收購廣信資產(chǎn)包、參與普洛斯私有化之后，時間點有意無意的巧合，令到這家房企的現(xiàn)金流重新受到關注。萬科方面對觀點地產(chǎn)新媒體回應稱，除了40億元公司債，“公司暫無其它公開市場融資安排”。
對于房地產(chǎn)而言，現(xiàn)金流的平衡永遠是一門精致的手藝。通過收并購獲取較大規(guī)模的商住及物流項目，為經(jīng)營業(yè)績的保持奠定了基礎，卻也意味著后續(xù)補充的資金需求同樣較大。
郁亮的資本化情結
郁亮給外界的印象，還在于他注重資本運作、金融化與基金投資的運營風格，2012年起萬科收購香港殼公司（即萬科置業(yè)（海外））、推進小股操盤模式便是個中范例。
相比于過去聯(lián)合第三方伙伴時集中于房地產(chǎn)開發(fā)銷售，萬科的投資清單如今增加了存量資產(chǎn)一項，包括收購成熟不動產(chǎn)用以投資，這不難看出郁亮在投融結合上的調(diào)整。
萬科于2016年年報的一番話揭開了投資層面的核心模式：“充分發(fā)揮資金優(yōu)勢，加強和各類機構的合作，采取更加靈活的合作方式，發(fā)掘盤活優(yōu)質(zhì)的項目資源。”
投資收益一定程度上能反映萬科轉型的成效，隨著輕資產(chǎn)模式尤其是小股操盤的推行，2014年-2016年公司錄得投資收益總體呈上升趨勢。將持主要股份的項目通過股權轉讓變成小股操盤，一方面提高資金利用率，另一方面轉讓股權所產(chǎn)生的收入也以經(jīng)常性收入呈現(xiàn)，萬科由此鍛造持續(xù)盈利能力。
查詢近半年投資情況不難看出，萬科進入2017年以來亦注重與金融機構合作擴張規(guī)模。觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，僅二季度以來，萬科在物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、物流等領域實現(xiàn)進一步擴張，在這當中，郁亮推崇的資本化起到了關鍵作用。
5月份，萬科落實了兩筆成立投資基金的交易，公司出資62.26億元，撬動總額為182.76億元的基金，分別投向自身42個商業(yè)地產(chǎn)項目，以及北京其它地產(chǎn)項目。其中，北京萬科以“城市子公司”身份出資11.95億元參與成立中城乾元基金，在萬科歷史上尚屬首次。
在單邊收購551億元廣信資產(chǎn)包后不足24小時，萬科便有意識地對外闡明其對現(xiàn)金流的管控，聲稱已提前與合作方洽談共同開發(fā)的事宜。幾天后，該公司還披露，其資金潛在來源還包括金融機構融資。
參與私有化普洛斯的交易，總報價折合118億美元，較2017年一季度普洛斯NAV估值87億美元溢價約35%，單價較交易前普洛斯股價2.70新元/股溢價25%。盡管在私有化案例中，萬科所在的財團定價并不算高，但也難言便宜。
杠桿放大信號
萬科一直以嚴格執(zhí)行穩(wěn)健、審慎的經(jīng)營策略著稱，這使得近年來公司在業(yè)務規(guī)模增長的背景下，資產(chǎn)負債率仍能保持在合理區(qū)間。即便如此，郁亮接棒王石后，萬科還是呈現(xiàn)出略為進取的投資及經(jīng)營偏好。
數(shù)據(jù)顯示，2014年-2016年底，萬科資產(chǎn)總額分別達到5084.09億元、6112.96億元、8306.74億元，年均復合增長率為27.82%。其中，所有者權益復合增長率18.11%，總負債復合增長率則為30.55%，顯示盡管該公司策略總體穩(wěn)健，但財務杠桿比率已有所提升。
中誠信證在債券評級報告中指，從債務規(guī)模來看，萬科高周轉的運營模式同樣對外部融資較為依賴，近年來債務規(guī)模上升較快。2014-2017年3月末，該公司總債務分別為 689.81 億元、794.91 億元、1288.64 億元和1420.20 億元。
對于如何優(yōu)化現(xiàn)金流、負債率一事，萬科在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時并未給予明確回應。
萬科僅表示，公司堅持審慎的投資策略，合理把握市場機會，積極關注有利的合作機會。“目前公司資金充裕，凈負債率處于行業(yè)低位。”
對高杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)而言，相比于利潤，現(xiàn)金流更有理由成為它們的發(fā)展命脈。在現(xiàn)金流管理方面，郁亮曾于2014年公開強調(diào)回款的重要性，認為在萬科融資渠道中，最重要的是靠賣房子（銷售回款），其次才是金融機構借款和海外融資。
萬科過去所推行的住宅標準化管理、跟投制度，都對項目開發(fā)的周轉形成有效促進。觀點地產(chǎn)新媒體查詢，過去三年萬科銷售回款率均在90%以上，2016年突破95%，使得年末持有貨幣資金總體保持在總資產(chǎn)10%左右，進而對短期債務形成較好覆蓋。
籌資活動AB面
從現(xiàn)金流量及其結構來看，過去3年以來，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入比重由最高90.50%跌至71.14%，籌資活動現(xiàn)金流入比重則由7.90%增至23.16%，反映出萬科的籌資活動逐漸活躍。
有投資者對此指，考慮到籌資主要是債權資本，加上經(jīng)營性業(yè)務總體增長，基本可以判斷萬科主動放大財務杠桿、施行較為進取的經(jīng)營策略。
籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量大小，往往與企業(yè)面臨的償債呈正比例關系。就2017年一季度為例，萬科吸收投資收到的現(xiàn)金（即權益性資本）為12.81億元，同比減少6.18億元；取得借款收到的現(xiàn)金（即債權類資本）248.80億元，同比則增加101.77億元，反映總體財務風險增加。
今年7月下旬以來，萬科先后宣布發(fā)行兩筆公司債券，意味著其將以較低成本籌集資金。目前第一筆30億元債券已發(fā)行完成，第二筆于8月2日確定票面利率4.54%，按照計劃也將于近期完成。
萬科對觀點地產(chǎn)新媒體表示，目前公司正在進行剩余10億元的公司債券發(fā)行。除此之外，公司暫無其他公開市場融資安排。
另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，截至2017年3月底，萬科合并口徑下獲得主要合作銀行授信總額約為1456.13億元，其中未使用的授信額度為722.15億元，顯示其仍擁有較大的財務彈性。
杠桿放大，與萬科所面臨的行業(yè)競爭息息相關。一方面，在轉型城市配套服務商的方向下，包括物業(yè)服務、商業(yè)運營、長租公寓、教育度假、養(yǎng)老等不動產(chǎn)衍生服務，資金需求都較大。
另一方面，與恒大、碧桂園相比，萬科目前盡管銷售并未落后太多，但卻面臨后續(xù)土地儲備不足的問題。
2016年，碧桂園、恒大、萬科分別新增項目413個、213個、178個，對應建筑面積8752萬平方米、1.02億平方米、3068萬平方米，對應總拿地價則為1775億元、2044億元、1824億元。截至期末，萬科在土地儲備上仍落后于恒大、碧桂園。
6月初，萬科方面曾表示，土地儲備減少雖不影響公司短期經(jīng)營，但對公司未來業(yè)務增長“有負面影響”。
正因如此，過去半年萬科在土地市場上的買買買舉動，也被解讀為補充土儲的必要環(huán)節(jié)。按照董秘朱旭7月初披露數(shù)據(jù)，加上廣信資產(chǎn)包，萬科上半年累計拿地金額約達1463億元，在行業(yè)內(nèi)居首。
高盛在7月中旬的報告中指，萬科今年累計增購92個項目，總開支占合約銷售額符合過去兩年平均水平。不過，該行同時提醒投資者，“因新購項目集中一、二線城市”，萬科平均收購成本同比增長。
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