2月7日，碧桂園公告稱(chēng)，公司2018年首月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額691.6億元，較去年同期增幅達(dá)42.3%。
這單月近700億元的銷(xiāo)售額，不僅使碧桂園在年前守住了房企規(guī)模老大的位置，更是將中國(guó)房企史上月銷(xiāo)售額紀(jì)錄刷至最高點(diǎn)。
但就如一部集齊大導(dǎo)演、大咖位的電影卻在票房收入上表現(xiàn)一般，市場(chǎng)對(duì)碧桂園業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)紀(jì)錄的反應(yīng)也略顯平淡。
2月8日，碧桂園報(bào)每股收盤(pán)價(jià)14.06港元，較前一日僅小幅上升了1.01%。
有機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示，一方面港股市場(chǎng)較為理性，另一方面也是此前碧桂園在業(yè)績(jī)方面已經(jīng)做出充分預(yù)熱，所以不存在較大的預(yù)期差。
藏尾露頭
碧桂園無(wú)疑是業(yè)內(nèi)增長(zhǎng)勢(shì)頭最迅猛的一匹黑馬。
回溯碧桂園擴(kuò)張史，從2012年到2013年，碧桂園首次有了從百億到千億的突破；2015年至2016年，碧桂園完成從一千億到三千億的騏驥一躍；2017年全年，碧桂園實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額5508億元，被奉為“宇宙第一房企”。
在碧桂園公布2017年年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)之時(shí)，業(yè)內(nèi)就猜測(cè)碧桂園存在“藏售”的行為，并就此預(yù)測(cè)藏售部分即將在2018年年初份釋放。
藏售，顧名思義，即隱藏部分銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。
業(yè)內(nèi)對(duì)碧桂園“藏售”的猜測(cè)主要源于其今年1月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與去年年底相比，漲幅過(guò)高，達(dá)318.39%。同時(shí)，1月是業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為的銷(xiāo)售淡月。
2017年12月，碧桂園公布的月合約銷(xiāo)售額僅為165.3億元，僅約為今年1月規(guī)模的四分之一。
易居中國(guó)CEO丁祖昱在年初的《丁祖昱評(píng)樓市》發(fā)布會(huì)中更是直言不諱：“碧桂園應(yīng)該隱藏了一些實(shí)力。”
對(duì)此，一位區(qū)域型房企的CEO對(duì)記者表示，藏售在他看來(lái)是業(yè)內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象。“一般會(huì)發(fā)生在已經(jīng)提前完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)的房企身上。”前述房企CEO對(duì)記者表示。
資料顯示，截至2017年11月底，碧桂園累計(jì)銷(xiāo)售金額就已實(shí)現(xiàn)5342.7億元，提前完成5000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。
值得注意的是，兩周前，有自媒體稱(chēng)，碧桂園董事長(zhǎng)楊國(guó)強(qiáng)在一次內(nèi)部會(huì)議上提出2018年沖擊1萬(wàn)億的年度目標(biāo)。但隨后，碧桂園有關(guān)方面就此消息對(duì)記者予以否認(rèn)。
債務(wù)隱憂(yōu)
2月5日至6日，央行在召開(kāi)的年度工作會(huì)議上，明確將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理是作為打好防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)的重點(diǎn)工作之一。
在此房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)收緊的大背景下，房企紛紛掉轉(zhuǎn)航向，向海外市場(chǎng)尋求資金。
1月8日，碧桂園公告稱(chēng)，擬發(fā)行8.5億美元優(yōu)先票據(jù)。
隨后，碧桂園又在港股市場(chǎng)于1月17日先后進(jìn)行了兩筆融資，共計(jì)獲取了234.8億港元的資金。
值得注意的是，上述的其中一筆為2019年到期的零息率可換股債券，本金總額156億港元。
有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，可轉(zhuǎn)換債券是債券的一種，可以轉(zhuǎn)換為債券發(fā)行公司的股票，通常具有較低的票面利率。本質(zhì)上講，可轉(zhuǎn)換債券是在發(fā)行公司債券的基礎(chǔ)上，附加了一份期權(quán)，允許購(gòu)買(mǎi)人在規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)將其購(gòu)買(mǎi)的債券轉(zhuǎn)換成指定公司的股票。“因此，發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券會(huì)使發(fā)行人的總股本擴(kuò)大、攤薄每股收益，在某種意義上說(shuō)，可能對(duì)股價(jià)不利，但也并非絕對(duì)”。
記者注意到，在碧桂園上述可轉(zhuǎn)債發(fā)行當(dāng)日，碧桂園股價(jià)應(yīng)聲跌逾6%。
有媒體統(tǒng)計(jì)，截至2018年2月7日，碧桂園已通過(guò)各類(lèi)融資方式，獲得了近400億元的資金。
不僅如此，碧桂園2017年中報(bào)顯示，其負(fù)債率已高達(dá)88.13%。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相較于80%的行業(yè)平均水平，這一負(fù)債率偏高。
對(duì)此，碧桂園有關(guān)方面回復(fù)稱(chēng)：“資產(chǎn)負(fù)債表中，算作負(fù)債的不僅是有借款（銀行、債券等需要付利息的融資款），包括預(yù)付賬款和應(yīng)收賬款都是算作負(fù)債的，但它們不需要還，只是還沒(méi)入賬而已。所以資產(chǎn)負(fù)債率不能完全反映真實(shí)負(fù)債情況，凈負(fù)債比率是更切合的。目前碧桂園的凈負(fù)債率是38.7%。”
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