紅五月、金九銀十的旺季概念在北京樓市弱化的同時(shí)，開(kāi)年搶跑，成為了近兩年北京樓市的新現(xiàn)象。不過(guò)在今年1月份，北京樓市再次歸于沉寂。從2018年的市場(chǎng)情況來(lái)看，1月北京樓市供應(yīng)乏力，不少項(xiàng)目都選擇了偃旗息鼓。調(diào)控政策從嚴(yán)、土地成本和供應(yīng)類型轉(zhuǎn)變，以及房企融資壓力上行，都成為了房企在2018年開(kāi)年遇到的新難題。
月成交額近三年最低
在年終拼搶銷售業(yè)績(jī)的壓力與熱度褪去后，今年1月北京樓市成交量和成交金額出現(xiàn)明顯下滑。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到1月28日，1月北京新建商品房住宅(剔除保障房)合計(jì)簽約1030套，預(yù)計(jì)全月只有1200套左右，環(huán)比2017年12月下滑74.3%，同比2017年1月同樣下降達(dá)五成。而1月近75億元的簽約額，不僅同比降五成，也是最近三年的最低值。
有業(yè)內(nèi)人士表示，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，2017年年末房企沖刺業(yè)績(jī)的銷售數(shù)字會(huì)在今年1月有所表現(xiàn)，因此1月北京新房成交的實(shí)際情況可能會(huì)更低于網(wǎng)簽數(shù)字，呈現(xiàn)明顯的下滑態(tài)勢(shì)。
調(diào)控政策從嚴(yán)，成為年初樓市成交低迷的重要因素。1月，北京市住建委等相關(guān)部門的發(fā)聲，以及打擊變相首付貸等持續(xù)性市場(chǎng)監(jiān)管動(dòng)作表明，北京的樓市調(diào)控政策仍將從嚴(yán)。
對(duì)于樓市成交的低迷，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一年內(nèi)發(fā)布了超過(guò)20次各種調(diào)控措施，2017年北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國(guó)及北京歷史紀(jì)錄。在樓市政策影響下，整體市場(chǎng)依然持續(xù)在7月以來(lái)的低迷中。商品房市場(chǎng)明顯受到了北京共有產(chǎn)權(quán)、租賃政策等市場(chǎng)的持續(xù)打壓，短期看不到成交反彈的跡象。隨著政策進(jìn)入平穩(wěn)周期，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入低谷徘徊，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將繼續(xù)在低位運(yùn)行。
1月僅4項(xiàng)目拿證
成交量下滑的背后，實(shí)則隱藏著供應(yīng)量不濟(jì)這一市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。
記者查閱北京市住建委相關(guān)數(shù)據(jù)得知，今年1月北京僅有4個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，相比于2017年12月21個(gè)取證項(xiàng)目數(shù)量下滑明顯，同比也出現(xiàn)了折半。
在已經(jīng)到來(lái)的2月，北京房企搶跑積極性不高的態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，即將進(jìn)入2月春節(jié)月，北京樓市也陷入季節(jié)性低谷。亞豪數(shù)據(jù)顯示，2018年2月，北京僅有兩個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，包括純新盤金樾和著以及推出后期產(chǎn)品的中海·國(guó)際城。
一位曾在北京多個(gè)項(xiàng)目操盤的業(yè)內(nèi)人士表示，2016年和2017年北京樓市年初搶跑，很大程度上都是因?yàn)檎唢L(fēng)向。2015年9·30政策后，由于央行釋放信貸方面的利好，北京樓市開(kāi)啟了搶收模式。而2016年9·30政策后，不少開(kāi)發(fā)商對(duì)于后續(xù)調(diào)控緊縮政策出臺(tái)的預(yù)感十分強(qiáng)烈，因此不少項(xiàng)目都趕在2017年兩會(huì)前抓緊出貨。而果不其然，2017年三四月間，北京連下多道調(diào)控政策以期穩(wěn)定市場(chǎng)量?jī)r(jià)和市場(chǎng)預(yù)期。
在蓄客情況不理想的狀態(tài)下，部分項(xiàng)目今年初暫緩了推盤計(jì)劃。
“項(xiàng)目原本計(jì)劃1月份加推新品，但由于前期蓄客情況并不是十分理想，因此新品加推計(jì)劃仍在持續(xù)籌備中，并未正式推出。”昌平區(qū)一改善型項(xiàng)目工作人員介紹。
另有熟悉樓盤運(yùn)作的業(yè)內(nèi)人士介紹，除了2016年住宅用地供應(yīng)稀缺導(dǎo)致近兩年住宅市場(chǎng)供應(yīng)縮水的原因外，新盤限價(jià)也是原因之一。部分計(jì)劃入市項(xiàng)目為了獲得預(yù)售價(jià)格定價(jià)的話語(yǔ)權(quán)，更愿意在產(chǎn)品附加值上花時(shí)間，以此提升項(xiàng)目溢價(jià)，因此并不急于在目前需求受限的市場(chǎng)階段入市。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，春節(jié)假期購(gòu)房客群返鄉(xiāng)以及寒冷天氣影響，歷年來(lái)春節(jié)月所在月份也是樓市供需最低的月份。再加上去年低迷市場(chǎng)供應(yīng)的延續(xù)影響，使得今年春節(jié)所在的2月，將創(chuàng)造北京樓市歷年供應(yīng)新低。
豐臺(tái)、孫河、門頭溝
或成混戰(zhàn)區(qū)
在房企推盤意愿明顯降低的同時(shí)，最近三宗土地流拍，更引發(fā)了關(guān)于北京土地市場(chǎng)“變天”的議論。
就在1月底，兩塊位于豐臺(tái)區(qū)白盆窯的共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地因沒(méi)有開(kāi)發(fā)商提出競(jìng)買申請(qǐng)而流拍；緊接著，另一塊位于北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)的共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地也因?yàn)橥瑯忧闆r再次流拍。2月6日，分別來(lái)自通州、平谷和門頭溝的三宗地塊成交，拍賣總成交價(jià)溢價(jià)率僅約為14%，其中門頭溝地塊底價(jià)成交。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，土地市場(chǎng)冷淡主要原因在于成本高且利潤(rùn)空間極小。
中原地產(chǎn)分析，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊起始樓面價(jià)約3.1萬(wàn)元/平米，而售價(jià)限價(jià)4.3萬(wàn)元/平米，這價(jià)差當(dāng)中提出各種成本稅費(fèi)，樂(lè)觀來(lái)看利潤(rùn)率只剩下3%。操作難度大，利潤(rùn)空間小，促使諸多開(kāi)發(fā)商望而卻步。
“由于土地供應(yīng)因素，豐臺(tái)、孫河、門頭溝在今年將會(huì)是樓市混戰(zhàn)區(qū)，開(kāi)發(fā)商拿地自然會(huì)更謹(jǐn)慎。”北京一房企工作人員告訴記者。
張大偉對(duì)媒體表示，流拍最主要原因是在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，所有土地全面限價(jià)，商品房限價(jià)。北京作為全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的標(biāo)桿城市，二手房?jī)r(jià)格官方統(tǒng)計(jì)下調(diào)了13%，事實(shí)上房?jī)r(jià)已經(jīng)大部分跌了接近20%，全行業(yè)虧損已經(jīng)出現(xiàn)。
實(shí)際上，來(lái)自銀行和行業(yè)的多重消息似乎都顯現(xiàn)出房企融資渠道收緊的征兆。
上述房企工作人員表示，進(jìn)一步節(jié)約成本成為今年公司旗下各項(xiàng)目的重點(diǎn)工作之一。在年初的公司會(huì)議上明確今年要進(jìn)一步壓縮營(yíng)銷成本，降低營(yíng)銷費(fèi)效比。
郭毅表示，土地端的降溫對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格企穩(wěn)也將起到極大的促進(jìn)作用。需求的逐漸抬升并不會(huì)傳導(dǎo)向房?jī)r(jià)，2018年北京新房住宅的市場(chǎng)價(jià)格總體可控。
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