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　　土地儲(chǔ)備是房企生存之本，拿地態(tài)度則是房企心態(tài)的“晴雨表”。2018年以來(lái)，受去杠桿以及調(diào)控影響，房企明顯審慎拿地，新增土儲(chǔ)金額和面積雙雙回落，行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)階段。

      隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期，大部分城市商品房成交去化速度放緩，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)拿地節(jié)奏明顯放緩。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，25家房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企在2018年合計(jì)拿地2590宗，土地成交金額15600億，同比2017年的21664億下調(diào)28%。從月度看，最后幾個(gè)月連續(xù)低于千億，這也是最近4年來(lái)首次出現(xiàn)。在2018年之前月份，基本拿地金額都在1200億-2000億。

　　1月10日，某前十強(qiáng)高管對(duì)記者表示，“通常來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)，折射著房企對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，但并不意味著信心足市場(chǎng)就好。”

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將強(qiáng)者恒強(qiáng)，熱點(diǎn)恒熱，“熱點(diǎn)一二線城市的核心地塊、有著大概念支撐的區(qū)域依然是房企的重點(diǎn)搶奪點(diǎn)，房企拿地更愿意付出更多拿地成本選擇風(fēng)險(xiǎn)小、機(jī)遇大的區(qū)域，而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的五六線及以下城市，房企拿地會(huì)變得更為理性。”

　　僅三甲房企拿地超千億

　　融資承壓、市場(chǎng)下滑、土地降溫以及政策緊縮等諸多因素，導(dǎo)致2018年房企拿地較去年相對(duì)謹(jǐn)慎，且加速資源流向規(guī)模房企，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面未變。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018全年拿地金額超千億的房企僅3家，較2017年減少2家。TOP50企業(yè)拿地總額19563億元，較2017年回落22.9%，拿地面積回落14.7%。TOP10企業(yè)拿地總額8267億元，為TOP50企業(yè)的42.3%，較2017年占比下降6.2個(gè)百分點(diǎn)，房企拿地勢(shì)頭放緩。

　　“2018年房企拿地特征可以分為兩個(gè)階段。7月之前，房企總體上拿地積極，反映在拿地面積與金額同比增長(zhǎng)明顯，特別是一些本地中小房企，受益于三四線城市去庫(kù)存和銷售火爆，囿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)慣性思維而比較激進(jìn)；7月之后，市場(chǎng)預(yù)期明顯下滑，投機(jī)客全面退潮，銷售降溫、成交萎縮，房企拿地趨于謹(jǐn)慎，土地成交明顯減少，部分城市地價(jià)有所下調(diào)。”上述前十強(qiáng)高管表示。

　　從房企角度看，拿地金額方面，萬(wàn)科、碧桂園、保利優(yōu)勢(shì)延續(xù)，連續(xù)兩年位列榜單前三。其中，萬(wàn)科以1316億元拿地金額位居榜首，碧桂園則以1204億元鎖定第二位，保利以1001億元穩(wěn)居第三位，三甲房企拿地金額均超千億。

　　就房企拿地格局來(lái)看，房企拿地呈現(xiàn)積極與保守的分化，尤其涌現(xiàn)出幾匹“黑馬”，值得未來(lái)期待。2018年，恒大、萬(wàn)科、保利、招商蛇口等大型房企拿地較去年保守。其中，恒大拿地金額同比下降超50%，萬(wàn)科、保利、招商蛇口降幅也在30%左右；另一方面，中國(guó)中鐵、廣州地鐵、華僑城等“國(guó)家隊(duì)”積極補(bǔ)倉(cāng)，拿地金額同比增長(zhǎng)均超30%，而平安不動(dòng)產(chǎn)、新希望地產(chǎn)等房企進(jìn)入50強(qiáng)的視野，值得關(guān)注。

　　另一值得關(guān)注的現(xiàn)象是，2018年房企已經(jīng)深刻意識(shí)到規(guī)模的重要性。盡管嚴(yán)厲調(diào)控背景之下，房企整體審慎拿地，但大型房企拿地仍然很“拼”。房地產(chǎn)市場(chǎng)資源正加速流向規(guī)模房企。克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年銷售TOP100房企拿地總貨值超過(guò)10萬(wàn)億元，較2017年降幅達(dá)到13%。分梯隊(duì)來(lái)看，TOP10新增貨值、建面集中度均在50%以上，可以說(shuō)前十的規(guī)模房企瓜分百?gòu)?qiáng)的50%的地塊，而TOP3企業(yè)更是占到百?gòu)?qiáng)的24%。在銷售額不斷創(chuàng)新高以及在高周轉(zhuǎn)模式帶動(dòng)下，多數(shù)規(guī)模房企在2018年上半年仍熱衷于補(bǔ)庫(kù)存。

　　銷售TOP10房企新增土儲(chǔ)貨值占比較銷售集中度高出7個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示著未來(lái)規(guī)模上仍有較大上漲空間。其余各梯度新增土儲(chǔ)集中度均小于銷售集中度，融資成本高、資金不夠充裕的情況下，競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致拿地愈發(fā)困難。總體而言，中小房企未來(lái)生存環(huán)境不容樂(lè)觀。

　　流拍率快速提升

　　土地市場(chǎng)是房企心態(tài)的“晴雨表”，整體來(lái)看，2018年土地市場(chǎng)成交金額和面積保持相對(duì)穩(wěn)定，但流拍數(shù)量增多、溢價(jià)率下滑則體現(xiàn)出房企對(duì)于未來(lái)預(yù)期的不確性。此時(shí)，分化將成為2018年和2019年市場(chǎng)主要特征。

　　張波認(rèn)為，具體分三點(diǎn)來(lái)看房企在2018年拿地表現(xiàn)。其一，房企土地競(jìng)拍由熱變冷。2017年眾多房企搶一個(gè)地塊的現(xiàn)象在2018年基本消失，從58安居客重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市來(lái)看，2017年月度流拍率很少超過(guò)10%，而2018年下半年流拍率快速提升，10月流拍率升至26%。

　　其二，房企拿地的城市選擇出現(xiàn)分化。一部分房企將重心重新調(diào)整回一二線，綠地、陽(yáng)光城、中梁地產(chǎn)開(kāi)始加大在一二線城市的布局；另一部分房企則依然堅(jiān)定看好三四線城市，同步加大布局力度，其中不少采用城市群定位策略，在深耕核心城市群的同時(shí)，抓住三四線城市的去庫(kù)存政策的最后紅利期，用高周轉(zhuǎn)方式快速拿地、銷售，以期實(shí)現(xiàn)企業(yè)短期業(yè)績(jī)的快速提升。

　　其三，部分房企拿地體現(xiàn)出“心有余而力不足”，部分房企的拿地資金受限明顯。拿地資金主要來(lái)源于融資以及預(yù)售款項(xiàng)， 2018年不少房企融資難度增大，同時(shí)部分項(xiàng)目去化速度變慢導(dǎo)致回款同步變慢，在拿地資金層面讓不少房企感覺(jué)“捉襟見(jiàn)肘”。

　　未來(lái)，大型房企拿地節(jié)奏依然會(huì)保持一定節(jié)奏，但房企未來(lái)戰(zhàn)場(chǎng)將出現(xiàn)明顯分化。近期來(lái)看，一二線城市的土地資源有限，供應(yīng)難以明顯增加，房企競(jìng)爭(zhēng)將加劇，地價(jià)將溫和上漲。三四線城市去庫(kù)存之后房企補(bǔ)庫(kù)存，而市場(chǎng)透支、回溫有待時(shí)日，房企將減少拿地，土地成交將有所減少；在土地財(cái)政依賴短期難以改變的背景下，地價(jià)也將保持基本穩(wěn)定。整體而言，展望2019年全國(guó)土地成交面積與成交金額均將負(fù)增長(zhǎng)。

《電鰻快報(bào)》