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????????臨近上半年收官，不管是推地還是買地都很熱鬧。

????????6月29日，頻頻在各大城市攬地的保利又成了大贏家，于廣州、東莞聯(lián)合摘地，涉及總金額超百億。

????????大本營廣州，保利聯(lián)合幾乎不出現(xiàn)在廣州土地公開市場(chǎng)的僑鑫，以底價(jià)33.49億元競(jìng)得天河科韻路一宗宅地，折合樓面價(jià)41329元/平方米。

????????相鄰的東莞，保利旗下子公司東莞國鐵保利實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以底價(jià)66.01億元競(jìng)得虎門高鐵站TOD地塊，另配建工程需投資23億元。

????????對(duì)于保利來說，在深耕城市補(bǔ)倉并不是多么新鮮的大新聞，但是搭上專做豪宅的僑鑫，以及國鐵保利背后的神秘隊(duì)友，便多了一絲值得琢磨的意味。

東莞聯(lián)手豐隆、萬科？

????????保利摘得的這宗虎門TOD地塊，可以說是東莞重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目。

????????首先，虎門TOD地塊位于濱海灣片區(qū)，是東莞打造是三個(gè)核心發(fā)展區(qū)之一;其次，虎門高鐵站作為穗莞深三城重要交通樞紐，不到20分鐘抵達(dá)廣州南站、深圳北站，不到一小時(shí)達(dá)香港西九龍站，實(shí)現(xiàn)了一小時(shí)大灣區(qū)生活圈。

????????背靠?jī)?yōu)越片區(qū)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目體量也不小。據(jù)悉，地塊總占地面積約19.89萬平方米，總計(jì)容面積約105萬平方米，由2宗城鎮(zhèn)住宅用地、5宗商服金融用地，7宗地塊組成，項(xiàng)目?jī)?nèi)可建5棟超200米商業(yè)高樓，2棟150米超高層住宅。

????????同時(shí)，要求競(jìng)得人通過地下空間互聯(lián)互通，整體開發(fā)，配合虎門高鐵站的升級(jí)改造。

????????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這宗地塊的出讓條件還是比較嚴(yán)苛的。根據(jù)要求，競(jìng)得人需須配建高鐵站附屬市政配套工程、計(jì)容建筑面積9420平方米的甲級(jí)商業(yè)物業(yè)、計(jì)容建筑面積1654平方米的住宅物業(yè)，以及一所幼兒園等。

????????除了66億拿地成本，該宗地項(xiàng)目核心區(qū)紅線外配建工程投資規(guī)模為23.15億元。這也意味著地價(jià)加上配建工程成本，該宗地實(shí)際出讓價(jià)為89.16億元。

????????另悉，虎門TOD項(xiàng)目地塊預(yù)計(jì)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)金融、高新科技研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)升級(jí)資源統(tǒng)籌交易中心及龍頭機(jī)構(gòu)、企業(yè)機(jī)構(gòu)使館群落等。

????????這樣的巨無霸地塊，加之TOD的獨(dú)特定位，對(duì)于項(xiàng)目操盤方來說并不是容易啃下的骨頭。

????????與上兩個(gè)月龍湖聯(lián)合金地拿下東莞茶山TOD地塊一樣，即便是央企保利，似乎也不敢輕易“單打獨(dú)斗”。

????????查閱股權(quán)結(jié)構(gòu)獲悉，拿地企業(yè)東莞國鐵保利實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司由保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司、東莞市首業(yè)投資咨詢有限公司、國鐵保利設(shè)計(jì)院有限公司分別持股40%、35%、25%。

????????其中，國鐵保利設(shè)計(jì)院除了由保利發(fā)展持股45%外，實(shí)則由中國鐵路投資有限公司控股55%。而東莞市首業(yè)投資咨詢有限公司除了由東方偉業(yè)集團(tuán)下子公司廣東東方偉業(yè)置業(yè)有限公司持股51%，還由東莞市首鑄六號(hào)投資咨詢有限公司持股49%。

????????與保利的持股比例對(duì)比來看，這家叫首鑄六號(hào)的公司似乎不太起眼。然而，工商信息顯示，首鑄六號(hào)由首鑄(廣東)集團(tuán)有限公司持股100%，后者隸屬于新加坡豐隆集團(tuán)旗下的首鑄集團(tuán)。

????????作為豐隆集團(tuán)的合營地產(chǎn)企業(yè)，首鑄在東莞市場(chǎng)并不是生面孔，最為出名的項(xiàng)目是2014年在東莞落地的首個(gè)大型綜合體項(xiàng)目“東江之星”，曾被譽(yù)為東莞市區(qū)第三高樓。

????????首鑄與保利之間也不是沒有合作，如在東莞萬江勝利社區(qū)聯(lián)合開發(fā)了保利首鑄o天際花園，于去年9月動(dòng)工。

????????除了豐隆，這場(chǎng)保利牽頭的合作里面或許還有萬科的身影。

????????據(jù)悉，上述所提及的東江之星后于2016年9月由萬科接盤其中項(xiàng)目55%股權(quán)，豐隆就此退出。

????????之后，萬科以首鑄一號(hào)為名，承接了以東江之星住宅、寫字樓、SOHO組成的大型TOD城市綜合體，其中還囊括東莞首鑄萬科廣場(chǎng)，這正是東莞萬科進(jìn)駐后踐行集團(tuán)“軌道+物業(yè)”打造的TOD商業(yè)體。

????????首鑄一號(hào)也成為萬科在東莞拓展勢(shì)力范圍的平臺(tái)之一，包括于去年6月21日，以最高限價(jià)25.48億元、樓面價(jià)10788元/平方米摘得東莞南城地塊，并與東莞本土房企宏遠(yuǎn)投資成立首鑄二號(hào)，共同開發(fā)該項(xiàng)目。

????????雖目前尚未有直接股權(quán)關(guān)系指向首鑄六號(hào)與萬科的關(guān)系，但作為有著豐富TOD打造經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，保利若與萬科聯(lián)手的話，會(huì)是一個(gè)合理的猜想。

????????一位東莞業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，隨著2017年東莞市政府批復(fù)成立TOD辦公室開始，TOD已經(jīng)成為東莞土地出讓和資源綜合開發(fā)的一個(gè)關(guān)鍵方式。

????????該人士還稱，在東莞做TOD比較成熟的開發(fā)商就是萬科，其在東莞的項(xiàng)目不少都以TOD作為概念進(jìn)行打造與銷售。

拉來僑鑫再造豪宅？

????????在大本營廣州，保利也拉來了僑鑫，一起拿下天河低密度宅地。

????????該地塊為天河區(qū)科韻路西側(cè)匯景新城E3地塊，用途為二類居住用地(R2)、醫(yī)療衛(wèi)生用地(A5)，宗地面積64640平方米，計(jì)容建面不大于94051平方米。

????????據(jù)悉，作為天河稀少的宅地，自2018年出現(xiàn)在廣州市國規(guī)委發(fā)布的《2018經(jīng)營性用地供地藍(lán)皮書》便備受關(guān)注，然而由于各種原因直至今年才進(jìn)行出讓。

????????有消息指出，推后出讓與該地塊較為復(fù)雜的權(quán)屬關(guān)系有關(guān)。

????????此次最終以超4萬樓面價(jià)成交，且由僑鑫聯(lián)手保利摘得，讓人好奇該項(xiàng)目的產(chǎn)品與價(jià)格定位。

????????可以窺見，不管是操盤企業(yè)、項(xiàng)目區(qū)位及條件，都指向了“豪宅”。

????????僑鑫在廣州的項(xiàng)目雖然不多，但均是以高端住宅方向進(jìn)行打造，如匯悅臺(tái)、從都國際莊園，以及此次出讓地塊旁邊的匯景新城。

????????其中，匯悅臺(tái)一直是廣州高端住宅市場(chǎng)的標(biāo)桿，自開盤銷售以來便長期在華南地區(qū)高端住宅市場(chǎng)上占據(jù)著一定地位。

????????拿地消息一出，不少網(wǎng)友都在猜測(cè)，僑鑫是要再造一個(gè)匯悅臺(tái)嗎?

????????據(jù)了解，該地塊最大容積率僅為1.94，是廣州極少有的容積率低于2的宅地。

????????對(duì)此，廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜稱，地塊將來大概率會(huì)打造成一個(gè)低密度高端住宅區(qū)。

????????從成交結(jié)果看，地塊以底價(jià)33.49億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)41329元/平方米，已經(jīng)是目前廣州出讓地塊中位列第八的水平。

????????“這個(gè)項(xiàng)目的話入市價(jià)格一定不會(huì)便宜，應(yīng)該能達(dá)到10萬。”黃韜稱。

????????目前，該項(xiàng)目地塊周邊一手住宅稀缺，鄰近的匯景新城、珠江東境同樣為高端住宅項(xiàng)目，其中匯景新城二手參考價(jià)在6.5萬元/平方米左右，同樣是由僑鑫開發(fā)。

????????黃韜對(duì)此認(rèn)為，保利聯(lián)手僑鑫摘得的地塊并沒有一線江景景觀，而且所處板塊也不是珠江新城核心區(qū)，所以打造出來的項(xiàng)目應(yīng)該達(dá)不到類似于匯悅臺(tái)的頂豪產(chǎn)品層次。

????????“應(yīng)該會(huì)更偏向匯景新城的產(chǎn)品類型，不過容積率比它要高一些。”

????????除此之外，保利與僑鑫這對(duì)新搭檔也頗令人好奇，在外界印象中，保利并不是一家擅長做豪宅的企業(yè)。

????????不過，保利在豪宅方面并不是沒有嘗試，試水第一站也是放在了大本營廣州。

????????2012年，保利琶洲地塊終于入市，翻身一變?yōu)楹勒?xiàng)目保利天悅，這也是當(dāng)時(shí)保利首個(gè)高端豪宅項(xiàng)目。

????????由于定價(jià)相對(duì)周邊較為合理，彼時(shí)保利天悅開盤兩小時(shí)即銷售逾300套，銷售金額突破10億元。

????????此后，雖堅(jiān)持規(guī)模化發(fā)展道路，但保利仍在試行一些“性價(jià)比高”的豪宅項(xiàng)目，如天悅品牌的各地試水，如北京保利地產(chǎn)“和”系項(xiàng)目等。

????????這次拉上僑鑫，是不是保利又一次“豪宅夢(mèng)”的突破呢?

《電鰻快報(bào)》