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        3月17日晚間，雅生活服務(03319.HK，以下簡稱“雅生活”)發布上市以來的第二份年報，在年報中，雅生活稱2019年發展史上具有里程碑意義的一年。“年內推進物業管理行業最大一宗收并購，填補了區域及業態空白，規模及盈利能力取得了跨越式增長。”

        里程碑意義與收購案息息相關。2019年先后收購中民物業集團和新中民物業各60%的股權，收購青島華仁89.7%股權、哈爾濱景陽60%股權、廣州粵華51%股權、蘭州城關51%股權。五筆收購耗資26.51億元。

        雅生活借助收購，一方面達成規模擴張，另一方面補全業務鏈條。收并購的作用已經在2019年業績中釋放。

        年報顯示，2019年，雅生活營收51.27億元，同比上升51.8%。其中，物業管理服務貢獻了28.3億元，同比增加74.2%。收入占比從2018年的48.1%提升至55.2%。

        社區增值服務收入約4.9億元，同比增長68.1%，同期收入占比從8.6%提高至9.5%;案場服務、物業營銷代理服務、房屋檢驗服務等增值服務收入18.1億元，收入占比下降了8個百分點。

        營收與2018年91.8%的增速相比，2019年這一指標下降了40個百分點。在2018年度業績會上，雅生活曾提出到2020年實現百億營收目標。據此估算，2020年營收增速要達到95%才能達成目標。

        從管理規模看，截至2019年12月31日，雅生活在管項目由2018年的532個增加至1180個，覆蓋93個城市，在管面積2.34億平方米，合約面積3.56億平方米，同比漲幅均超過50%。

        上市兩年來，得益于股東雅居樂和綠地控股(5.340, -0.15, -2.73%)的供給，雅生活規模位列前十。2019年，來自雅居樂和綠地控股的在管面積分別約5383萬平方米、856萬平方米，同比分別增長11.7%及81.0%。

        2019年10月和2020年1月，綠地兩度減持雅生活股份，目前已清倉全部雅生活H股，僅剩1億股非上市股權益，持股比例降至7.5%。

        雅生活預期的規模增長以第三方拓展為主，未來第三方和收并購面積占比將達到80%。2019年來自第三方物業在管面積為1.72億平方米，占比達到73.3%。

        雅生活在管面積中，非住宅占比由2018年的39.6%增加至41.1%。年報指出，非住宅類占比增加主要是由于年內通過收并購帶來的非住宅類業態占比較多。

        雅生活還將目光投向公建物業管理，無論收購廣州粵華物業，還是將中民物業收入囊中，都填補公建物管的空白。此前，雅生活首席財務官兼董秘李大龍告訴經濟觀察網，公建物業管理市場容量大，但因缺乏管理經驗，自身提升公建物管水平很難，選擇收并購可以補足短板。

        快速“跑馬圈地”也給雅生活帶來一系列“后遺癥”，首當其沖是現金流。截至2019年12月31日，雅生活現金及現金等價物約42.07億元，同比減少12.5%。

        2018年2月，雅生活赴港IPO募得的款項凈額約32.0億元，截至2019年12月31日，用于投資及收購款項高達23.03億元，占比高達72.0%。

        在成本端，一方面，在管面積不斷擴大，前期投入持續提升，增加了雅生活的成本;另一方面，收并購引發的公司商標、客戶關系攤銷額高達4530萬，導致2019年雅生活的銷售成本同比增加55.5%。

        過去一年，雅生活毛利水平下降也備受外界關注。2019年雅生活毛利率從2018年的38.2%下降至36.7%，這是近三年首次下降。

        毛利降低一方面是外拓項目增加支出所致，另一方面是收購過來項目毛利水平較低，2019年這一塊業務毛利率僅25.3%，同比下降了2.1個百分點。

《電鰻快報》