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        當下房地產行業最熱的話題，莫過于“三道紅線”。

        據中房數據研究院的報告，今年2020年8月20日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，這一規則被外界簡單概況為“三道紅線四檔兩觀察”，其中三道紅線是指剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。

        據記者了解，房企融資新規的醞釀時間近兩年，內容尚未正式發布。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示：“對于三道紅線來說，后續推進的概率是非常大的，尤其是當前中央繼續強調對金融風險的管控，所以實際上三道紅線的推進也是必然的。當然實際過程中，類似政策若是要推進，也還是要考慮到企業的實際情況。尤其是不同企業對于負債的依賴度不一樣，包括地產業務不同的企業，這都是后續三道紅線推進過程中需要優化的內容。”

        值得一提的是，隨著2020年三季報數據的披露，房地產開發行業上市公司是否踩紅線也引發關注。同花順數據顯示，A股116家房地產開發上市公司公布了剔除預收款后的資產負債率，9家上市公司該值超70%。其中位列第一位的是*ST松江，公司該值為91.78%，位居行業首位。

        融資和土地是房企發展的兩個重要基礎。據記者了解，一旦房地產企業踩到“三道紅線”，將在融資等方面產生壓力。

        對此，《證券日報》記者致電*ST松江，公司工作人員向記者表示，由于不是直接負責業務，所以不好做出專業解答。“目前公司融資的活動都在正常進行，但融資的成本相對高一些”。

        *ST松江已經連續兩年虧損

        今年沒有拿地

        同花順數據顯示，*ST松江2018年至2019年已經連續兩年實現歸屬于母公司股東的凈利潤為虧損。*ST松江2020年第三季度報告顯示，公司今年1月份至9月份實現營業收入6.6億元，同比下滑12.81%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損4.56億元。

        *ST松江介紹，2020年1-9月，公司沒有新增房地產項目，公司項目新增開工面積5.98萬平米，比去年同期增加3.09萬平米，同比增長106.92%;新增竣工面積1.96萬平方米。截止2020年9月底，公司房地產項目和智慧城市項目在建權益建筑面積37萬平方米。

        2020年1-9月，公司實現簽約銷售面積4.17萬平方米，實現簽約銷售金額2.78億元，同比分別增加135.59%和95.77%;2020年1-9月，公司房地產出租總面積為9.25萬平方米，取得的租金總收入為2232.66萬元。根據同花順數據，*ST松江2020年前三季度的負債合計約為125.77億元，資產負債率為91.41%。

        “目前公司沒有新增拿地，后續要看公司的情況。”*ST松江投資者關系部上述工作人員表示。

        連續出售資產

        加速回籠資金

        在今年前三季度業績虧損的情況下，*ST松江加速出售資產。

        10月30日，*ST松江發布公告稱，控股子公司天津松江集團有限公司(以下簡稱“松江集團”)擬采用在天津產權交易中心公開掛牌的方式轉讓其所開發的西青區友誼南路與潭江道交口東南天浦園公建2號樓。經天津中聯資產評估有限責任公司評估，截至2020年6月30日，天浦園公建2號樓房地產評估前賬面資產總額計人民幣1905.37萬元，評估后資產總額計人民幣6866.29萬元，評估值比原賬面值增4960.92萬元，增值率為260.37%。

        *ST松江表示，轉讓該房地產有利于公司子公司有效盤活資產，提高資產周轉效率;快速回籠資金，提高資金的使用效率。

        這不是公司在今年第一次出售資產。早在今年4月24日，*ST松江發布關于籌劃重大資產出售的提示性公告。*ST松江介紹，為盡快回籠資金盤活資產，優化資本結構，解除公司為天津卓朗科技發展有限公司(以下簡稱“卓朗科技”)提供的部分擔保，集中資源推動房地產業務發展，公司擬通過在天津產權交易中心公開掛牌轉讓的方式，出售持有的卓朗科技61%股權(對應卓朗科技10675萬元注冊資本)，同時卓朗科技通過在天津產權交易中心公開掛牌方式尋求新的投資人進行增資(擬增加注冊資本金13500萬元)。

        值得一提的是，卓朗科技為*ST松江旗下主要從事IDC業務的子公司，系2017年以支付現金的方式購買。公告顯示，卓朗科技2017年-2019年業績承諾完成率分別為106.99%、106.79%、98.16%，合計完成率為103.44%。業績承諾期滿后，2020年1月-6月卓朗科技業績大幅下滑，凈利潤為虧損7789.40萬元。這一資產出售交易引發交易所問詢，截至目前，*ST松江尚未就交易所問詢進行回復。

        對此，*ST松江投資者關系部工作人員表示，延期回復交易所問詢是因為很多問詢函件中還有一些內容沒有落實完成，暫時無法回復，有些內容需要財務顧問獨立核查報告，所以不能回復。

        值得一提的是，在三道紅線下，房地產行業將迎來洗牌。未來，*ST松江是否會仍減持在房地產行業深耕?

        “房地產一直是公司的主業，這個得等到年報的時候才會對戰略進行統一的描述。”*ST松江投資者關系部工作人員表示。

        變化之下

        房地產行業洗牌提速

        政策的變化，讓行業內大中小房企格局或再難產生較大的變化。

        中房數據研究院的報告顯示，按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，紅檔的是踩了三道紅線的，有息負債在2019年的基數上不得增加;橙檔是踩了兩道紅線的，負債總額增幅不得超過5%;黃檔是踩了一道的，增幅不超10%;三線都未踩的是綠檔，增幅不超15%。

        天風證券發布的報告認為，長期來看，“三道紅線”分檔之下的負債限速將使得行業格局相對固化，房企尋求彎道超車的機會或將難以實現。行業融資端的再收緊或進一步催化企業間的分化。

        易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，這對于企業的影響還是會比較大的，后續企業若是債務方面不能得到較好的把控，其實也會面臨很多問題，或者說資金面會比較脆弱，導致企業經營有壓力。所以企業后續需要對財務等方面的指標有較好的理解，不能盲目做各類大規模的投資，要對資金有較好的把控。

《電鰻快報》