2020-11-11 10:56 | 來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng) | 作者:俠名 | [房地產(chǎn)] 字號變大| 字號變小
富力則不再將項目并表。合并事項后,富力將保留存續(xù)公司30%股份,并分享存續(xù)公司利潤。
原標題:44億元交易 富力“割愛”物流園降負債與黑石的擴張機會
觀點地產(chǎn)網(wǎng)11月9日晚間,富力地產(chǎn)(10.64,0.04,0.38%)公告宣布,其擬以44.1億元出售廣州國際機場綜合物流園70%股權(quán),交易對方為黑石集團。
具體而言,富力附屬富力地產(chǎn)(香港)有限公司(作為賣方)與黑石集團聯(lián)屬的基金附屬公司Sonic Holdings I Limited(作為買方)、交易目標公司及相關(guān)方訂立合并協(xié)議,具體交易細節(jié)涉及多個目標公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,最終廣州國際機場富力綜合物流園由黑石持股70%。
富力則不再將項目并表。合并事項后,富力將保留存續(xù)公司30%股份,并分享存續(xù)公司利潤。
本次合并事項代價為63億元的物業(yè)價值70%,即44.1億元。如按照合并事項的最終代價等同于70%物業(yè)價值并按目標集團公司的資產(chǎn)凈值以及從存續(xù)公司按比例借款作出調(diào)整,富力地產(chǎn)將收到約41.2億元的現(xiàn)金付款。估計公司將錄得按將于2020年9月30日出售的資產(chǎn)公允值計算的出售收益約15億元。
關(guān)于資金用途,富力地產(chǎn)公告稱,董事會擬將合并事項所得款項凈額用于降低負債及撥作本集團的一般營運資金。合并事項使本集團得以貨幣化其于該等物業(yè)自投資后一段時間累計之投資價值,降低資產(chǎn)負債比率,從而增加本集團財務(wù)靈活性,并增強其把握未來發(fā)展及投資機遇的能力。
與低折價配股融資、酒店分拆等一樣,降負債壓力下富力出售物流園或許是無奈之舉。但此外,預(yù)期合并事項也將為富力帶來戰(zhàn)略利益,由于集團預(yù)期與知名投資者Blackstone建立長期合作關(guān)系,以投資及管理該等物業(yè),從而增強企業(yè)形象并支援該等物業(yè)的增長及發(fā)展。
而對于近年來重視對物業(yè)地產(chǎn)投資的黑石而言,這不失為一個優(yōu)質(zhì)難得的標的。收購?fù)瓿珊螅谑谥袊奈锪魍顿Y組合將擴張約三分之一,物流倉儲總面積將達到5300 萬平方英尺,遍布中國23個城市。
黑石的物流投資擴張機會
“基于交易標的物的稀缺,一般很難找到這樣大體量的物流項目園區(qū),尤其是在廣州這樣的核心城市。”本次得以收購富力項目股權(quán),黑石房地產(chǎn)中國區(qū)董事總經(jīng)理陳宇表示:“是蠻興奮的。”
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,廣州國際機場綜合物流園是富力旗下唯一擁有的物流園區(qū),同時也是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)。對于黑石而言,44億元收購70%的股權(quán)代價亦較為合理,“這個園區(qū)本身已經(jīng)運營了有差不多10年的時間,已經(jīng)是做得很好的”,陳宇稱。
據(jù)悉,早在2008年,富力物流園首批倉庫及物管服務(wù)大樓正式投入使用。目前,園區(qū)內(nèi)樓倉、坡道倉、醫(yī)藥及食品冷庫俱全,辦公、生活配套完善,同時園區(qū)距離廣州白云國際機場僅15公里,為第三方物流、電子商務(wù)、醫(yī)藥企業(yè)、電信(中國移動(52.3,1.05,2.05%)、中國電信(2.68,0.10,3.88%))等頂尖行業(yè)企業(yè)提供倉儲租賃服務(wù)。
本次的交易公告顯示,富力物流園計劃總建筑面積為超過120萬平方米。目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米,并配套設(shè)施亦已落成,此外還有未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。
據(jù)黑石方面介紹,項目公司后續(xù)將由其負責運營和管理,此外也將主導(dǎo)開發(fā)運營剩余的210畝地,建造更多冷藏設(shè)施和機構(gòu)級水平的倉庫,預(yù)計在未來的2-3年陸續(xù)落成。
黑石無疑對本次的收購是滿意的,除去獲得優(yōu)質(zhì)的標的資產(chǎn)以外,后續(xù)項目的合作開發(fā)也將得到富力這一本土專職團隊的支持。陳宇稱,“目前項目已經(jīng)擁有比較完善的管理公司,基于現(xiàn)有的團隊,雙方還將憑借黑石的投資規(guī)模、物流行業(yè)專識等,充分挖掘項目的市場潛力。
此外,本次收購無疑是對黑石在大灣區(qū)現(xiàn)有物流投資組合的有效補充。據(jù)介紹,目前黑石在大灣區(qū)共有5個園區(qū)在運營當中,其中2個位于東莞,3個位于佛山,園區(qū)平均出租率在98%,客戶的增長也較為強勁。
算上本次與富力的交易,黑石在中國市場將持有約500萬平方米的資產(chǎn)規(guī)模,其中絕大部分是已建成在運營的狀態(tài)。事實上黑石自2013年開始于中國市場開始布局投資物流地產(chǎn),近幾年來,黑石把物流地產(chǎn)作為在中國投資的重點方向,過去兩三年在投資規(guī)模上迎來了較快的增長。
其中于2018年10月以2.75億元收購東百集團旗下一家物流業(yè)務(wù)子公司佛山睿優(yōu)80%股權(quán),瞄準中國高端物流倉儲行業(yè);2019年6月,黑石集團發(fā)布消息稱,集團旗下的地產(chǎn)基金與第一產(chǎn)業(yè)集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方將就第一產(chǎn)業(yè)在全國范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)的物流園區(qū)開展全方位的深度合作。
今年疫情的發(fā)生對線上零售、生鮮電商的需求刺激加速了物流倉儲的發(fā)展,實際上也為黑石帶來了更多收購的機會。據(jù)介紹,今年以來黑石在佛山、長沙、太倉、武漢、鄭州等有所投資布局,疫情期間亦在上海新建成一個物流園區(qū),目前園區(qū)內(nèi)包括醫(yī)藥、冷庫、生鮮電商、物流企業(yè)等已基本招商完畢。
本次再成功收購位于廣州的優(yōu)質(zhì)標的,黑石房地產(chǎn)董事總經(jīng)理韋增鵬亦表示:“物流業(yè)始終是黑石堅定看好的全球投資主題之一。我們看到電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展推動了物流業(yè)的持續(xù)發(fā)展勢頭。收購位于一級集散中心且擁有高租賃需求的優(yōu)質(zhì)物流項目是黑石一以貫之的戰(zhàn)略,而此次收購正是該戰(zhàn)略的延續(xù)。”
富力“割愛”減負擔
在商言商,交易的促成一般源于各取所需。于富力而言,本次出售旗下唯一的物流園股權(quán),同此前的配股融資、分拆酒店上市等一系列融資動作一樣,都直接指向其債務(wù)壓力。
此前于10月份,通過完成2.57億股新H股配售,富力所得款項凈額為24.98億港元用于償還公司境外債務(wù)。配售完成后,富力扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率預(yù)計將下降至69.72%,凈負債率預(yù)計將下降7個百分點。但向資本市場“抽水”的配股融資行為需要適可而止。
在“三道紅線”的監(jiān)管要求下,富力作為踩線最多的企業(yè)之一,同時又擁有大量持有型資產(chǎn),風險系數(shù)較高。
將紅線變綠的方法是什么?李思廉曾在一次接受采訪中提到,市場絕大部分的投資者不歡迎配股,因為會令每股的回報率下降。而現(xiàn)在最好的方法,還是按預(yù)售證來銷售房子;其次可能要賣一些已經(jīng)蓋好的投資性物業(yè);第三則是找人合作開發(fā)項目,或者賣一些項目股權(quán)。
三季報數(shù)據(jù)顯示,截至報告期末,富力的負債合計1144.11億元,有息負債規(guī)模則較一季度下降了約242億元。凈負債率已同比下降至166%;資產(chǎn)負債率下降至約80.37%;若剔除預(yù)收款,其資產(chǎn)負債率或降至70%左右,基本可以實現(xiàn)翻綠。不過,這并不能表示富力的債務(wù)危機已經(jīng)可以安全解除,降負債的壓力依舊不小。
8月份的中期業(yè)績會上李思廉也稱,“未來9個月,我們可能都會在國內(nèi)外處理250億到300億債務(wù)。”這些債務(wù)有超過一半會有重組的安排,其他的就靠資金和銷售來抵消。除此之外,去年提到的“可能出售一些重資產(chǎn)項目,從長遠減輕負擔,目前也在考慮范圍”,無論是投資物業(yè)或者發(fā)展項目,富力都有出售的計劃,會出售一些股權(quán)。
據(jù)業(yè)內(nèi)分析,富力的債務(wù)之所以持續(xù)盤踞高位,與其過往的投資模式和多元化業(yè)務(wù)安排有關(guān)。
就分拆酒店上市的計劃而言,這被外界視為緩解財務(wù)壓力的一個對策,但這也被直指,成為全球最大豪華酒店業(yè)主的同時,酒店這一資產(chǎn)成為了富力“沉重”的包袱,到現(xiàn)在富力仍舊在為此前199億元鯨吞萬達酒店資產(chǎn)買單。
這些酒店投入資金大,回報周期長,長期占用資金,而今年的疫情更是給酒店運營帶來更大挑戰(zhàn)。盡管富力也在盡力用類REITs等金融化手段加速盤活酒店資產(chǎn),但也并不順利,此前9月1日上交所的信息顯示,中信證券(18.08,-0.02,-0.11%)-富力酒店二期資產(chǎn)支持專項計劃項目狀態(tài)變更為“終止”,該項ABS擬發(fā)行金額26億元。
此外作為舊改大戶,豐富的舊改土儲是富力的核心優(yōu)勢所在,但因大部分仍處前期階段,也是一大負擔。數(shù)據(jù)顯示,截止2019年末富力舊改在手資源70余個,總可售資源4000萬平米,92%位于一二線城市,短期內(nèi)(1-2年內(nèi)預(yù)計可轉(zhuǎn)化)的項目資源約1900億元。
債券融資空間不足的當下,富力過往大量儲備的土地資源也因市場下行而銷售受阻,前10月,富力地產(chǎn)累計實現(xiàn)總權(quán)益合約銷售金額約人民幣1026.8億元,同比略降3.71%。變現(xiàn)手上的持有型物業(yè)“減磅”,或者尋求開發(fā)合作,應(yīng)該是目前最可行的方法了。
值得注意的是,據(jù)海外債市媒體消息援引知情人士稱,除去本次向黑石轉(zhuǎn)讓綜合物流園70%的權(quán)益以外,富力地產(chǎn)預(yù)計年底將以18.5億元出售其持有的廣州廣發(fā)證券(11.52,-0.06,-0.52%)總部大樓40%股權(quán),所得款項全部用于償還債務(wù);此外正在推進的資產(chǎn)處置項目還包括:向平安不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓部分廣州黃埔筆村舊改項目股權(quán);向一家國企出售海南富力海洋歡樂世界的股份。
上述所提及項目若按計劃推進,預(yù)計富力地產(chǎn)將得到共計147.5億元的回款。
《電鰻快報》
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