作為“房住不炒”下的新型住宅產品，限房價項目在平抑北京房價、解決供需矛盾上起到積極作用，但是由于供應井噴，競爭加劇，限房價項目遭遇去化難題，降價與否，減配還是增配，都成為開發商要做的選擇題。
如果說2018年北京拉開了限房價項目的大幕，那么，2019年將迎來真正的供應高潮，市場有多難？開發商又面臨哪些困境？有何突圍之策？
2萬套庫存，今年預計還有5萬套限價房源入市
沒有任何過渡，北京限房價項目直接跨入“紅海”市場，這也導致北京新建商品住宅供應迎來近四年的最高峰。
據北京中原地產的統計數據顯示，2018年，北京新建商品住宅市場（包括普通住宅、豪宅、別墅，不包括共有產權住房）新增供應44809套，同比上漲97.2%，其中，限房價項目是供應主力。2018年，北京共有39個限房價項目取得超過50期預售證，供應房源24893套，刨除掉已經成交的4530套，還剩2萬余套。
而新的限房價項目不斷入市，按照中原地產首席分析師張大偉的推算，截至2018年底，北京累計供應的限房價項目地塊合計86宗，建筑面積達830萬平方米，已經入市的有292萬平方米。未來一年，預計入市的限房價項目面積將達550萬平方米左右，約5萬套。
如果疊加2018年入市未去化的房源，那么北京將有7萬套左右的限房價項目房源待售，對于布局該領域的開發商來說，無疑是一場去化的艱難之戰。
由于限房價項目銷售價格受到限制，不似以往多次取證，大部分房源通常是一次性取證，這造成短時間內大量房源集中入市。
更為嚴峻的是，北京限房價項目的分布呈現區域集中性，一個區域內多個項目林立，形成競爭之勢。據記者觀察，目前已經入市的限房價項目多分布在亦莊及瀛海、黃村、未來科學城、孫河、房山等區域。作為限房價項目的供應大區，大興的項目多達十余個，主要分布在亦莊板塊、舊宮板塊、瀛海板塊、黃村板塊，而前三個板塊距離較近，區域內不僅布局有瀛海府，還有萬和斐麗、禧瑞天著、熙悅林語、和悅華錦等項目，很容易成為競品。黃村板塊布局有頤璟萬和、金悅府、金地悅風華、招商局和永同昌的限房價項目等。
入市與否陷入兩難境地
庫存壓頂，但對限房價項目來說，又不得不入市。“不入市，財務成本非常大，入市去化又不好，開發商面臨兩難境地。”有房企人士感慨。
“競地價、限房價”的土地出讓方式，讓限房價項目的利潤空間大大壓縮，而資金成本的高企令這些項目不得不通過高周轉的模式快速入市，但市場的發展、去化的周期、購房需求的變化，遠遠超出開發商們當初的預判。
據貝殼研究院的數據顯示，2018年北京限房價項目供應24893套，成交4530套。依此推算，整體去化率僅為18.2%。張大偉表示，對限房價項目來說，開盤能去化三至四成已是及格，如果可以賣掉一半，可謂優秀。
據了解，在39個已經入市的限房價項目中，網簽去化率超過50%的項目僅有4個，超過40%的項目有7個，去化率在個位、十位數的項目超過15個。
除了整體供應井噴、區域內集中放量造成去化難題外，在合碩機構首席分析師郭毅看來，產品同質化、需求觀望等多方面復雜因素也造成了限房價項目去化壓力較大的現狀。“受70/90政策限定，大部分限房價項目70%的產品需要做成90平方米以下的中小戶型。90平方米以下的產品很難做出花樣，無非是南北通透或者是純南向戶型，抑或是一個衛生間或兩個衛生間的區別，僅此而已，沒有本質的區別，對購房者來說，在選擇上也會無從下手。”郭毅表示。一份來自開發商內部的統計數據顯示，總價在300萬-500萬元的限房價項目，客戶一般的平均看房數量是8-13個。
更重要的是，限房價項目產品“減配”讓購房需求疲態。“高端客群沒得選，剛需客群不敢買。”郭毅進一步說，北京部分限房價項目供應類型、產品品質“開倒車”，中高端改善人群選擇不到合適的產品，對于剛需剛改人群來說，由于同區域內產品同質化、單價接近、總價趨同，存在選擇困惑，再加上五年限售以及降價現象，使得購房者預期不高，觀望嚴重。
有業內人士一針見血地指出，有的開發商初期誤判，造出很多奇葩戶型，低得房率，低配置，住房品質甚至接近共有產權住房項目，最后只能打價格戰，這進一步拉低了購房者的心理預期。
“品質做加法，價格做減法”才能制勝
大浪淘沙，特別是在市場下行的階段，購房者不再盲目，開始用腳投票。一位業內人士表示，一百人選一套房的時代已經過去了，現在是十個人選一套房，市場發生質變，開發商要改變思維，通過苦練產品吸引客戶。
但是郭毅指出，對開發商來說，很難拿到有效的方式方法，緩解目前的困境，產品類型與銷售價格都限定住了，開發商騰挪的空間極為有限。“沒有太多辦法，只能降價，但一旦降價，就會出現虧損狀況，房企面臨兩難抉擇。”
對于2018年下半年入市的限房價項目地塊，郭毅認為，操盤通過加法和減法，或許能贏得一定的市場機會。“這個時候入市的地塊，競爭不太激烈，成本可控，在產品品質上做加法，對標純商品房建筑品質，精裝標準打造符合改善客群的品質產品；對剛需人群來說，可以在價格上做減法，通過價格與產品兩個維度，讓剛需與改善都能獲得自己的產品價值。”
此外，郭毅認為，在營銷上要把控節奏，比如，根據區域供應狀況，決定是否能夠搶先開盤，提前收攬區域需求；實施產品的差異化策略，在區域競爭中獲取優勢。
有去化較好的限房價項目，開發商人士給出的操盤建議是，合理拿地，不要盲目舉牌；做好產品，避免出現奇葩戶型，得房率低于72%以下的項目；合理制定銷售價格。“限房價項目時代，企業要生存，就得‘戴著鐐銬跳舞’，提供優質的戶型、優秀的品質，做有分寸的營銷。”
《電鰻快報》
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